Nehnuteľnosť a jej hodnota z pohľadu banky

Jedným zo zabezpečovacích prostriedkov pre zabezpečenia úveru v banke môže byť nehnuteľnosť. V súlade s katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších noviel, sú nehnuteľnosti stavby (rozostavané/ kolaudované ) a pozemky. Nehnuteľnosti môže banka zobrať ako zábezpeku úveru spotrebného pre občanov , alebo podnikateľského. Preto banky rozdeľujú nehnuteľnosti do skupín podľa charakteru stavby a účelu využitia. Základné delenie je obvykle na nehnuteľnosti určené na bývanie a nehnuteľnosti na podnikanie. Rozdelenie spravidla korešponduje s delením stavieb v súlade so stavebným zákonom č.50/ 1976 Zb. z., v znení neskorších noviel, ale môže byť aj podrobnejšie. Pomôckou môže byť čiastočne aj delenie podľa JKSO. Delenie závisí od kritérií, ktoré si každá banka stanovuje individuálne. Dôvodom delenia je priradenie určitých koeficientov rizika jednotlivým skupinám nehnuteľností.

Základným podkladom pre stanovenie bankou akceptovanej hodnoty nehnuteľností je znalecký posudok vypracovaný súlade s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, prílohy č.3. Dobre vypracované znalecké posudky, podľa metodiky akceptovanej MS SR, sú stále najlepším podkladom pre posúdenie nehnuteľností peňažným ústavom. Z dobre vypracovaného znaleckého posudku je možné zistiť technický stav, rozostavanosť, polohu stavieb, lokalitu, výnos a pod.. Tieto údaje sú nevyhnutné pre posúdenie rizika predajnosti nehnuteľnosti bankou v prípade realizácie záložného práva. Okrem znaleckého posudku banka vyžaduje aj ďalšie podklady, ktoré súvisia s účelom úveru. Nehnuteľnosť môže byť len predmetom zabezpečenia, alebo aj predmetom zabezpečenia aj financovania. Pre účel výstavby a rekonštrukcie banka posudzuje napríklad projekt stavby, rozpočet, zmluvu o dielo resp. zmluvu o výstavbe, nájomné zmluvy, stavebné povolenie a pod. Tieto poklady sú dôležité pre posúdenie reálnosti dokončenia stavby z požadovaných finančných prostriedkov, stanovenie hodnoty v jednotlivých etapách výstavby a čerpania úveru, stanovenie budúcej všeobecnej hodnoty po dokončení stavby, predpokladanej predajnosti, predpokladaného výnosu a pod.

Pomocným podkladom pre hodnotenie nehnuteľností sú aj cenové mapy. V súčasnosti databázy údajov pre cenové mapy jednotlivých lokalít Slovenskej Republiky nie sú ešte dostatočne naplnené a v prevažnej miere obsahujú údaje o nehnuteľnostiach určených na bývanie. Niektoré banky využívajú cenové mapy, ako doplňujúci údaj k vlastným údajom o zakladaných nehnuteľnostiach na urýchlenie procesov hodnotenia zabezpečenia. Za najdôveryhodnejší a najakceptovanejší podklad pre hodnotenie úverového rizika vo vzťahu k nehnuteľnosti zostáva i naďalej znalecký posudok, ktorý okrem technických údajov a právnych podkladov obsahuje aj názor znalca z obhliadky a fotodokumentáciu.

„Hodnota nehnuteľností akceptovaná bankou“ je stanovená po posúdení všetkých parametrov nehnuteľností, súvisiacich kritérií a rizík , ktoré môžu výrazne ovplyvniť rýchly predaj. Riziko môže predstavovať zlý technický stav objektu, dlhá doba výstavby, stavba zle prístupná, pozemky bez IS, neusporiadané pozemky, ťažko predajné nehnuteľnosti vzhľadom k ich jednoúčelovému využitiu, nehnuteľnosti v chránených rekreačných oblastiach, nezamestnanosť v lokalite, v prípade rozostavaných stavieb podhodnotený alebo nadhodnotený rozpočet stavby, nadhodnotená predajnosť v lokalite o pod. Hodnota nehnuteľností sa teda stanovuje štandardným spôsobom, ale z pohľadu banky majú osobitné postavenie projekty bytovej výstavby.

Príklady z praxe potvrdzujú, že nehnuteľnosti ťažko predajné bankou sú stavby v lokalite s problémovými skupinami obyvateľstva, obytné stavby v tesnej blízkosti diaľnice, železnice, pozemky na ktorých sú postavené diaľkové rozvody elektriny, plynu, rekreačné stavby na odľahlých a ťažko dostupných miestach a pod.

Kvalitne stanovená hodnota nehnuteľnosti, ako jedného zo zabezpečovacích prostriedkov, dáva do budúcnosti predpoklad stabilizácie trhu s nehnuteľnosťami aj vo vzťahu k financovaniu.

Stavebné fórum.sk organizuje diskusné stretnutie na tému Odhad hodnoty nehnuteľností dňa 5.2.2008. Viacej informácií o programe a on-line registračný formulár nájdete tu.

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť

Autor: Eva Čviriková, Dátum 29.01.2008