/en/article/11932/nehnutelnost-dobova-modla-ale-i-najbezpecnejsi-pristav/ Nehnuteľnosť – dobová modla, ale i najbezpečnejší prístav
Nehnuteľnosť – dobová modla, ale i najbezpečnejší prístav

Nehnuteľnosť – dobová modla, ale i najbezpečnejší prístav

Ako sa vyhnúť ohrozeniu vlastníckych práv k nehnuteľnosti? Z takejto naoko prostej obavy sa v súčasnosti vykľúva pomaly samostatná problematika. Nečudo. Dom či pozemok vždy mali a naďalej budú mať svoju vysokú a zároveň špecifickú cenu. Mnohí ľudia – najmä tí poctivejší – do nich vkladajú nielen celoživotné úspory, ale takisto veľké rodinné nádeje či očakávania. Tak ako pri všetkom sa aj tu aktivizuje skupina špekulantov alebo (v nevinnejšom prípade) profesionálne málo zdatných „odborníkov“, ktorých činnosť môže plán legitímne sa zmocniť nehnuteľnosti poriadne skomplikovať, ak nie dokonca prekaziť. Pretože takéto fiasko máva obvykle fatálne dôsledky, jeho včasné rozpoznanie a odvrátenie patrí dnes do zoznamu základných techník prežitia. No a šancu získať aspoň orientačný kompas v tomto pralese neistôt dostali práve účastníci nedávneho diskusného stretnutia časopisu Stavebné fórum.sk nazvaného Riziká výstavby a vlastníctva nehnuteľností.

Trojaké nástrahy pri vklade

Úrad geodézie kartografie a katastra SR, s ktorým neprichádzame do styku denne, má v procese správoplatňovania nehnuteľného vlastníctva prioritné postavenie. Ako na stretnutí zdôraznil jeho zástupca Pavol Valuška, v priebehu rozhodovania správy katastra o vklade nehnuteľnosti do vlastníctva, ktorý má konštitutívny účinok, číhajú na žiadateľa trojaké riziká:

1) pri návrhu na vklad – zaplombovaný LV, kúpna zmluva nemá všetky náležitosti, rozhodnutie súdu o jej neplatnosti,
2) počas katastrálneho konania – prerušenie alebo zastavenie v dôsledku konania o predbežnej otázke, rozhodnutia súdu o určení vlastníckeho práva, odstúpenia od zmluvy alebo zápisu obmedzujúcej poznámky do LV, úmrtie alebo zánik jedného z účastníkov,
3) po ukončení katastrálneho konania – spochybnenie vkladu prokurátorom, doručenie rozsudku o neplatnosti kúpnej zmluvy alebo o určení vlastníckeho práva.

Konanie o návrhu na vklad sa môže začať na základe návrhu jedného z účastníkov (predávajúceho alebo kupujúceho). Podľa novely občianskeho súdneho poriadku nadobudnúť nehnuteľnosť od nevlastníka nie je možné. Jej geometrický plán musí byť navyše so zmluvou pevne spojený.

Rovnoprávne postavenie negarantované

Ako vyzerá úprava a pokrytie právnych rizík v kúpnej zmluve z hľadiska záujmov nadobúdateľa nehnuteľnosti, to vo svojom príspevku detailne objasnila Zuzana Chudáčková z advokátskej kancelárie bnt – Sovova Chudáčková & Partner, ktorej pobočky dnes okrem Bratislavy fungujú aj v Budapešti, Kyjeve, Minsku, Norimbergu, Prahe, Rige, Taline, Vilniuse a Varšave. Overiť si pred uzatvorením kúpnej zmluvy právny a technický stav nehnuteľnosti je podľa nej najlepšou prevenciou neskorších skutkových zistení a ich neželateľných dôsledkov (obmedzenie vlastníckeho práva nájomnou zmluvou, nevysporiadané dedičstvo, nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri, stojí v ochrannom pásme cesty alebo vodného toku, predkupné právo štátu v prípade, že ide o kultúrnu pamiatku).

Ochrana kupujúceho je podmienená nielen záväznosťou kúpnej zmluvy pre obidve strany, ale aj zakotvením možnosti odstúpenia od nej (taktiež obojstranne!). Na otázku, či je možné zmluvne garantovať rovnoprávne postavenie oboch partnerov, odpovedala záporne. Pripustila však, že sankčné pokuty za jednostranné odstúpenie od zmluvy bývajú u nás neprimerane vysoké. Na druhej strane, investori sa často istia judikatúrou vyššej moci, ktorú však zákon nepozná. Ide o prípady, keď nie je možné zabrániť okolnostiam, ktoré znemožňujú odovzdanie stavebného diela v deklarovanom termíne (prírodné pohromy, povodne, občianske nepokoje či vojny). Investor musí ale vydokladovať, o ktorý konkrétny prípad išlo a čo všetko urobil pre odvrátenie alebo minimalizovanie jeho dopadov.

Keď kataster a realita neladia

Čo všetko sa pod pojmom „katastrálne riziko“ potenciálne ukrýva? Nič netušiaci nadobúdateľ nehnuteľnosti sa môže stať obeťou rozličných pochybení z praxe – či už v dôsledku ľudského omylu, nedbanlivosti, ale aj skrytého zámeru. Iróniou je, že množiace sa prípady uviaznutia v tejto pavučine nástrah poskytujú „raison d'être“ – čiže dôvod na existenciu poisťovniam špecializujúcim sa na tento druh rizika. A tak bolo už len otázkou času, kedy k nám spoza Atlantiku zavíta v našich končinách dosiaľ neznámy produkt –Title Insurance (TI), ktorý sa zameriava na poistenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Historicky siahajú jeho korene do začiatkov kolonizácie USA, kde sa pozemky neregistrovali, alebo ak, tak jedine bez záruk.

Skutočnosť, že až na Anglicko a Wales poisťuje TI vo všetkých krajinách vrátane Slovenska výlučne komerčné, nie rezidenčné nehnuteľnosti, zdôvodnila riaditeľka Stewart Title, s.r.o. Kristína Šušlíková nižšou kúpyschopnosťou obyvateľstva. Ako dodala, rozbor do minulosti si robia sami – po vlastnej osi (napríklad na základe pozemkových kníh) a môže siahať až do roku 1927. To bola vlastne odpoveď na kardinálnu otázku, ako ďaleko do minulosti treba overovať majetkovo-právny stav nehnuteľnosti, aby sa právne riziká pri jej nadobúdaní minimalizovali.

Poistnú zmluvu s klientom uzatvárajú na celý čas vlastnenia nehnuteľnosti. Chyba vo vlastníckom titule je zároveň jediný druh poistenia, ktorý platí retroaktívne – desať rokov dozadu. Pokiaľ sa charakter rizika zmení, poistenie nezaniká, pretože sa vzťahuje aj na tie riziká, ktoré poisťovňa neobjavila.

Stewart Title z vlastnej praxe potvrdzuje šírku spektra potenciálnych rizík:

  • nezapísaný vlastnícky titul do katastra nehnuteľností
  • vecné bremená alebo záložné práva
  • neurčitá definícia nehnuteľnosti v kúpnej zmluve
  • rozpor medzi návrhom na vklad a dikciou kúpnej zmluvy
  • podpis konateľa alebo členov predstavenstva, ktorí v čase právneho úkonu už neboli oprávnení konať za spoločnosť
  • porušenie určitých zákonných noriem a predpisov (chýbajúci súhlas štátu, zastupiteľstva alebo valného zhromaždenia s predajom majetku, chýbajúci znalecký posudok)
  • nadobudnutie od nevlastníka
  • duplicitné vlastníctvo
  • vlastnícka žaloba dedičov bývalého vlastníka, ktorý prišiel o nehnuteľnosti počas 2. svetovej vojny (nepremlčateľnosť vlastníctva).

Medzi kryté riziká TI patria prípady, keď je vlastnícky titul iný, než je uvedené v liste vlastníctva, záložné právo v prospech štátnych orgánov SR pre nezaplatenie daňových povinností súvisiacich s nehnuteľnosťou, vlastnícke právo obmedzené zmluvnými záväzkami uzavretými predchádzajúcimi vlastníkmi, právo prístupu na pozemok obmedzené, alebo keď je nehnuteľnosť nepredajná.

Ani výstavba nie je bez rizík

Zmluvy ušité „na mieru“ klienta, kompletné krytie stavebného diela, bezkonkurenčná výška náhrady škôd (až do viacnásobku hodnoty nehnuteľnosti a s limitom 100 miliónov eur) – týmito devízami preukazoval Peter Kmeťo novum, ktoré oproti tradičným poisťovaniam prináša na Slovensko AIG Europe S.A. Kto by dnes už mávol rukou nad poistením nepredvídateľných rizík pri stavebných prácach, škôd spôsobených manažmentom či zodpovednosti za znečistenie životného prostredia? S výnimkou škôd v dôsledku vojny, jadrovej reakcie alebo hrubej nedbanlivosti sa väčšina výluk zo základného poistného krytia (napríklad zlý projekt) dá dopoistiť.

Na záver sa ešte treba zmieniť o nemalých rizikách počas výstavby nehnuteľnosti, ktoré sú síce na pleciach investora, no potenciálne sa týkajú aj záujemcu o jej kúpu. Ten by si mal ustriehnuť nielen dikciu podmienok v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, ale priebežne si všímať aj stav a vývoj predajnosti, ktorý vysiela dôležité signály o celkovej úspešnosti či neúspešnosti daného projektu. Napríklad čulý ruch na stavbe ešte nemusí znamenať, že je všetko v poriadku. Pokiaľ nie je rozdelenie financovania medzi investora a kupujúcich v priebehu výstavby vyvážené (napríklad aj v dôsledku nezáujmu o projekt), investor s menším finančným zázemím si musí vziať väčší úver, aby neohrozil záväzné termíny vyplývajúce zo stavebného povolenia. Ak ho nebude môcť alebo chcieť splácať ďalej na vlastnú päsť a zvyšovať tak vlastné podnikateľské riziko, ostáva mu ponúknuť rozostavanú stavbu banke, ktorá ju prevezme do vlastnej réžie. Na takomto či podobnom princípe sa začali rúcať realitné trhy v USA, potom vo Veľkej Británii a v ďalších krajinách západnej Európy.

Zostáva len dúfať, že deštrukčná vlna k nám dorazí už značne oslabená. Aj preto je byť právoplatným, teda faktickým, úspešným a šťastným vlastníkom nehnuteľnosti v terajšej hektickej dobe dvojnásobne dôležité. Všetko nasvedčuje tomu, že práve nehnuteľnosť – táto pre ľudstvo momentálne asi najžiadanejšia materiálna modla – zostane počas globálnej hospodárskej krízy zároveň jeho najbezpečnejším prístavom.

Ilustračná vizualizácia – Vara Group

 
 
Autor: SF / Juraj Pokorný, Dátum 04.11.2008