Logistika a skladové priestory: moment zotrvačnosti ochabuje

Prieskumy poradenských spoločností poukazujú na to, že hoci začiatok roka 2009 vyzeral z pohľadu mnohých makroekonomických či realitných ukazovateľov sľubne, týkalo sa to len štatistiky oproti rovnakému obdobiu rokov 2008 alebo 2007. Moment zotrvačnosti navodený razantnosťou predchádzajúceho hospodárskeho rastu však pomaly, ale isto ochabuje a pri medzimesačnom a medzikvartálnom porovnaní už vystupujú do popredia prvé markantnejšie dôsledky vytrvalého pôsobenia globálnej krízy v lokálnych podmienkach. Spoločnosť CB Richard Ellis to v poslednom vydaní BIG BOX – pravidelného reportu o trhu s priemyselnými, logistickými a skladovými nehnuteľnosťami potvrdzuje. Výsledky za prvý štvrťrok 2009 hovoria: celkový objem prenájmov logistických priestorov dosiahol 25 176 m2, čo znamená medzikvartálny pokles realizovaného dopytu o 19 percent!

Čo vlastne vytvára jedinečnosť skladového a logistického trhu? Je to predovšetkým rýchlosť výstavby nových priestorov, ale tiež pripravenosť stavebných pozemkov voči požiadavkám dopytu. Podľa správy BIG BOX dosiahol realizovaný dopyt logistických a skladových priestorov v roku 2008 rekordnú úroveň. Pokiaľ ide o prvý kvartál 2009, jeho objem tvoril však už iba 35 percent z vlaňajšej priemernej štvrťročnej hodnoty.

Výrazný úbytok nových projektov

CBRE zaznamenala v prvom kvartáli celkovo 5 prenájmov, pričom priemerná veľkosť jedného bola 5 035 m2. Zaujímavé a súčasne príznačné je, že všetky tieto transakcie sa zrealizovali výlučne v bratislavskom regióne (Greater Bratislava Area – Bratislava a širšie okolie), čo v porovnaní s rovnakým obdobím 2008 predstavuje 72-percentný nárast na celoslovenskom podieli. „Za zmienku stojí fakt, že všetky novoprenajaté priestory boli tento štvrťrok postavené špekulatívne a neboli vopred prenajaté,“ hovorí správa CBRE.

Plocha moderných skladových priestorov na Slovensku dosiahla hodnotu 950 295 m2. Približne 88 percent z nich (838 278 m2) je situovaných v bratislavskom regióne, z toho prevažná časť popri diaľniciach D1 a D2, a mimo širšieho okolia metropoly len 112 000 m2. Podobne objem 34 200 m2 novovytvorených logistických priestorov, ktoré od januára do marca 2009 obohatili domáci trh, naznačuje síce medziročný nárast o 140 percent, no oproti poslednému kvartálu 2008 zároveň signalizuje až 83-percentný prepad!

Vedúci oddelenia priemyselných parkov CBRE Peter Jánoši pripisuje takýto výrazný úbytok pripravovaných a realizovaných projektov ich sťaženému financovaniu, ale aj opatrnosti samotných developerov. Nie inak sa podľa neho správajú tiež ich koncoví užívatelia. „Vďaka neistej budúcnosti niektorí z nich odložili alebo pozastavili svoje plány na neurčito,“ vysvetľuje Jánoši.

Nájmy na historických minimách

V porovnaní s minulým štvrťrokom poklesol ku koncu 1. tohtoročného kvartálu objem rozostavaných priestorov o cca 42 % – na približne 46,950 m2 (výrazný medziročný pokles o 76 %). Z celkovej rozlohy logistických priestorov vo výstavbe (31 600 m2, z toho 15 350 v Bratislave a okolí) 19 percent tvoria vopred prenajaté priestory a až 81 percent špekulatívne (Profinal: Logistické centrum Bratislava-Ivanka, VGP: skladové priestory v Malackách). Na strane ponuky tvorili nedokončené projekty oproti roku 2008 len jednu pätinu.

Ako vidno z grafu č. 1, dominantným developerom na trhu s logistickými a skladovými nehnuteľnosťami v I. kvartáli naďalej zostáva ProLogis so 40-percentným podielom na celkovom objeme priestorov, po ňom nasledujú s veľkým odstupom J&T a IIG (13 %), AIG Lincoln (12 %), HB Reavis (11 %), Karimpol a Otners (po 7 %), Pinnacle (6 %) a Goodman International (4 %).

Pokiaľ ide o novú ponuku, pod najväčšiu sa podpísal logistický park firmy ProLogis v Galante (79 %) a zvyšných 21 % dodala na trh spoločnosť Profinal. Výška nájmov v najlepších bratislavských priestoroch si udržala stabilitu a momentálne sa pohybuje v rozmedzí od 3,40 do 4,00 € / m2 / mesiac – v závislosti od lokality, prípadne výskytu konkurencie. „Na druhej strane tlak bánk alebo iných financujúcich subjektov a pomerne vysoká neobsadenosť v už existujúcich projektoch stlačila v niektorých lokalitách ceny nájmov na historické minimá,“ upozorňuje Peter Jánoši v reporte BIG BOX na zvýšenú mieru stimulov, pôsobením ktorých efektívna výška nájmov klesá.

Podporia bankové reštrikcie prenájmy?

„Očakávame, že veľká časť pozemkov pripravených na logistickú výstavbu zostane nevyužitá, pokiaľ sa nezvýši dopyt po skladových priestoroch a nezníži miera neobsadenosti,“ uvádza sa v správe BIG BOX. Pretrvávajúce reštrikcie v rámci bankového financovania výstavby logistických a skladových priestorov podporia vopred dojednané prenájmy a pribrzdia výstavbu. V súvislosti s celkovým napätím v ekonomike predurčí dĺžku prenájmov dostupnosť priestorov a individuálne dohodnuté podmienky.

V najbližších mesiacoch CBRE predpokladá nielen v administratívnom, ale takisto v logistickom sektore rastúci význam na mieru stavaných projektov a podnájmov ako priamy dôsledok optimalizácie nákladov a zužovania stavov viacerých spoločností. Možno z toho usudzovať, že trend spomalenia prenájmov, ktorý vyústil do zvýšenia miery neobsadenosti logistických priestorov na súčasných 10,25 % (medzikvartálny nárast o 1,43 bázických bodov), sa čoskoro obráti? Záruku na akékoľvek zodpovedanie takto postavenej otázky v tejto chvíli nedá asi nikto…

Definície podľa CBRE
Skladové priestory – moderné skladové priestory, Trieda-A, developerské projekty
Miera neobsadenosti – pomer voľných skladových priestorov a celkového objemu skladov
Zrealizovaný dopyt – čistá plocha skladových priestorov prenajatá za určité obdobie
Priestory vo výstavbe – rozostavané developerské skladové priestory

Logistika a skladové priestory: moment zotrvačnosti ochabuje

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku