Londýn: realitní trh je dnes přitažlivý hlavně pro investory
Evropský realitní trh dnes rozhodně neprožívá nejlepší časy. Platí to i pro hlavní město Velké Británie, které je díky své velikosti a významu pro analytiky vždy jakýmsi barometrem či etalonem vývoje realitního trhu v globálním měřítku. Aktuální situace a očekávaný vývoj trhu nemovitostí v Londýně přitom v některých ohledech už – po měsících špatných zpráv – vykazuje evidentně pozitivní rysy.
Na politické i ekonomické mapě Evropy má britská metropole výjimečné postavení. Londýn je politické, administrativní, kulturní a obchodní centrum Velké Británie, šesté nejsilnější ekonomiky světa. Žije tady 12 % obyvatel Spojeného království Velké Británie a Severního Irska, na které připadá 15 % pracovních míst na britských ostrovech a kteří vytvářejí 21 % ekonomického výkonu země.
Kanceláře: mírné oživení poptávky
Kancelářský trh v Londýně je nejrozsáhlejší v Evropě a zahrnuje 28,58 mil m2 kanceláří. Tři čtvrtiny z nich se nacházejí v městských částech West End a City. City je tradičním finančním centrem, ve West Endu se zase soustřeďují firmy, které poskytují poradenské a komerční služby, jsou tady sídla korporací, médií a vládních institucí. V City je více prostoru pro nový rozsáhlejší development včetně výškových budov, West End takových příležitostí nabízí mnohem méně a také proto je tu menší neobsazenost. V posledních dvaceti letech se rozvíjejí i další kancelářské lokality Canary Wharf a South Bank jako jakési prodloužení City a Paddington Basin jako rozšíření West Endu.
V návaznosti na finanční krizi začaly od poloviny roku 2007 hodnoty kancelářských nemovitostí klesat a od začátku roku 2008 se začaly snižovat i nájmy. Aktuálně se pohybují na úrovni £39/m2/měsíc v City a £63/m2/měsíc ve West Endu. Jaro 2009 je již ve znamení změny nálady na trhu a mírného oživení zájmu investorů o kanceláře v obou zmíněných lokalitách. Na konci prvního čtvrtletí roku 2009 se yieldy u kanceláří ve West Endu, nejlepší londýnské lokalitě, stabilizovaly na úrovni 5,75 %, v City pak klesly na hodnotu okolo 7 %.
Poptávka nicméně zůstává mírná, míra neobsazenosti naopak stále vysoká a nadále klesá nájemné, jehož snižování se zřejmě zastaví až v příštím roce. I přesto však prvotřídní kancelářská budova ve West Endu či City, která je dlouhodobě pronajata vysoce bonitním nájemcům, představuje výnosnou investici, jejíž riziko se pohybuje na úrovni státních dluhopisů.
Maloobchod: pomáhá slabá libra
Britský maloobchodní trh je po Francii druhý největší v Evropě. Výsadní postavení na něm má právě Londýn, který představuje celou jeho třetinu. Z hlediska poptávky zůstává londýnský trh maloobchodních nemovitostí aktuálně stále živý, neobsazenost je stabilní a totéž platí pro nájmy a hodnoty nemovitostí. V oblasti Velkého Londýna se nachází zhruba 200 nákupních center a dalších místních 200 retailových parků, které se soustřeďují na lokální spádové oblasti. Celkově realitní maloobchodní trh v Londýně představuje 8.8 mil m2 maloobchodních ploch.
K nejvýznamnějším maloobchodním lokalitám patří v centru Londýna trojúhelník ulic Oxford Street, Regent Street a Bond Street, které každoročně přilákají více než 200 milionů návštěvníků. Nejvyšší nájemné je na Bond Street (£814/m2/měsíc), která je tak z globálního hlediska čtvrtou nejdražší maloobchodní destinací (po 5th Avenue v New Yorku, pařížské Champs Elysee a Causeway Bay v Hong Kongu). K dalším maloobchodním lokalitám centrálního Londýna patří Long Acre/Covent Garden, Kensington High Street a Knightbridge. Největším evropským nákupním centrum je Westfield shopping centre v Shepherd´s Bush (West London), které nabízí 487.680 m2 maloobchodních prostor.
Ve srovnání s celostátním průměrem je v Londýně nižší neobsazenost maloobchodních prostor. V červnu 2009 byla cca 6 %, což je méně než v červnu 2008, kdy se pohybovala na úrovni 8 %. Britský národní průměr tohoto parametru je přitom dvouciferný. Yieldy maloobchodních center se v centru Londýna pohybují na úrovni 5,5 %.
Maloobchodní tržby v Londýně v posledním roce měsíc od měsíce pravidelně stoupaly, v prvním čtvrtletí 2009 podle statistik King Sturge meziročně v Londýně vzrostly o 5,8 %, zatímco britský celostátní průměr byl v tomtéž období meziročně nižší o 0,7 %. Maloobchodní obrat v Londýně podporuje silný turistický ruch a slabý kurz britské měny.
Logistika: očekává se pokles nájemného
V rámci Velkého Londýna se staví především
administrativní, maloobchodní a rezidenční nemovitosti. Průmyslové a
logistické prostory jsou zastoupeny méně, z celkového počtu těchto
nemovitostí ve Velké Británii se v Londýně nachází jen 7 %, nicméně 19
% veškerých investic do logistických a průmyslových nemovitostí směřuje
právě do této lokality. Jejich výstavba probíhá v určitých klastrech
okolo hlavních londýnských dopravních tahů. K nejvýznamnějším patří
Park Royal, letiště Heathrow, Enfield, lokalita na východě při dálnici A13
a Croydon & Merton na křižovatce A23/A3. Londýnský trh je
charakteristický vysokým počtem malých a středně velkých skladovacích
jednotek.
Vzhledem k omezenému množství volné půdy v Londýně vykazoval trh průmyslových a logistických nemovitostí v posledních deseti letech pravidelný meziroční růst nájmů o 3,1 %, zatímco celostátní průměr byl meziročně jen 1,9 %. Recese se „logistického“ Londýna stále dotýká méně než zbývajících britských regionů, ale i tady se v období 2009 – 2012 očekává pokles nájemného. Hodnota průmyslových a logistických nemovitostí dosáhla svého maxima v polovině roku 2007, následně začala klesat a yieldy se stabilizovaly na přelomu let 2008 a 2009. Příjem z kvalitních nemovitostí, které jsou pronajaty bonitním firmám, přináší větší zisky než státní dluhopisy a finanční deriváty (swapy).
Investiční bonusy
Pro investory dnes Londýn a britský realitní trh vůbec představují atraktivní příležitost. Podle analýzy poradenské společnosti King Sturge stojí v pozadí této skutečnosti především aktuálně nízké ceny a slabý kurz britské měny. Recese na britském realitním trhu začala dříve než ekonomická recese, přičemž nejvyšší hodnoty dosáhla v polovině roku 2007. Od té doby se ceny nemovitostí propadly o 43 % (podle indexu IPD), což je nejvýraznější pokles od hospodářské krize na počátku devadesátých let minulého století. Zároveň je snižování cen realit v Británii výraznější než na evropském kontinentu. Nyní se propad hodnoty kvalitních komerčních nemovitostí v Londýně s největší pravděpodobností zastavil a yieldy se stabilizují.
Díky prudké devalvaci libry jsou dnes nemovitosti ve Velké Británii zajímavé hlavně pro zahraniční investory. Analytici ovšem předpovídají, že britská měna v příštím roce pravděpodobně posílí. Struktura a velikost britského realitního trhu je pro investory velmi zajímavá. Jde o velký trh, který patří k nejlikvidnějším a nejtransparentnějším v Evropě, s vysoce efektivní právní reglementací. Typické jsou dlouhodobé nájmy nemovitostí (u kanceláří v centru Londýna běžně na 15 let) a s indexací nájmů jen směrem nahoru.
Jagg.cz
Linkuj.cz
Google Bookmarks
Live bookmarks
Digg
Del.icio.us
MySpace
Facebook