CBRE: Menej kancelárií vytvorí lepšie podmienky pre investorov

Keď hovoríme o presahu starého roka do nového, len ťažko možno z neho vylúčiť retrospektívu v podobe štatistických výsledkov. Časovú náročnosť ich zbierania a vyhodnocovania potvrdzuje aj fakt, že údaje za štvrtý kvartál v prvých januárových dňoch k dispozícii spravidla nie sú. A tak kým sa jedni zaoberajú odhadmi trendov na rok 2010, druhí sumarizujú tisíce kamienkov posledných šiestich mesiacov 2009 do výslednej mozaiky, pochopenie ktorej nebýva ľahké pri pohľade zblízka ani zďaleka.

Podľa vlaňajšieho Report Market View 3Q 2009 realitno-poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis (CBRE) rast nových kancelárskych priestorov sa v hlavnom meste SR spomalil. V 3. štvrťroku 2009 sa zväčšili o 31 450 m2, voči predchádzajúcemu obdobiu však došlo k 19-percentnému zníženiu, v medziročnom porovnaní (2008) dokonca až o 55 %. Úhrnná plocha moderných kancelárií tak na konci 3. kvartálu 2009 predstavovala v Bratislave 1 278 000 m2. Koncoročný odhad (1 345 000 m2 nárastom kancelárskych štvorcov o 53 763 m2) uvedú na pravú mieru najskôr až februárové výsledky.

Bratislava: Doterajší rast vystrieda stagnácia

Primát, pokiaľ ide o podiel moderných kancelárskych priestorov, si v metropole už dlhodobo udržiava širšie centrum – 48 % (611 549 m2), po ňom úplné centrum – 28 % (363 378 m2) a na poslednom mieste sa logicky ocitajú odľahlejšie mestské časti – 24 % (304 845 m2). Paradoxom pritom je, že práve v nich vzniklo až 95 % nových projektov. Maximálna a minimálna cena prenájmu osciluje na protipóloch týchto troch zón od 18 až po 8 €/m2/mesiac.

Vlajkovými projektmi 3. kvartálu boli Central Five (8 110 m2, Vinton Development), Omnipolis (10 100 m2, Omnia Real) a Tatra City (11 034 m2, Tatra Residence). Medziročný pokles dopytu o 29,4 % je neodvrátiteľným symptómom krízy. V rámci predbežnej obsadenosti prebehlo 30 transakcií s priemernou plochou 500 m2. Do ich približne rovnakého počtu však vnieslo pochybnosti zmenšenie priemernej veľkosti obsadzovanej plochy o 3,5 %. Podstatnou zmenou oproti 2. kvartálu je tiež výrazné zníženie záujmu o formu predprenájmu z 34 % na púhych 5,5 %.

Približne rovnaký podiel obsadených plôch v úplnom centre a v odľahlejších častiach mesta (24,4 % a 22,4 %) môže byť podľa CBRE dielom konkurenčného boja. Počet voľných kancelárskych priestorov celom v hlavnom meste Slovenska predstavoval 11,2 %, čo je oproti predošlému kvartálu pokles o 0,3 %.

S očakávaným nárastom neobsadených priestorov v meste súvisí aj tlak na zvýšenie flexibility podmienok prenajímateľov, ktorí budú nútení voči nájomcom pri voľbe dĺžky prenájmu prejaviť väčšiu ústretovosť. Keďže v 3. kvartáli už žiadna nová výstavba nezačala, analýzy CBRE nevylučujú úplné zastavenie projektov v budúcnosti.

„V 3. kvartáli trh reflektoval súčasnú situáciu v ekonomike. Spoločnosti sú pri rozhodovaní o nájme nových alebo rozširovaní súčasných kancelárskych priestorov veľmi opatrné. Na druhej strane sa developeri (prenajímatelia) snažia zatraktívniť podmienky – či už znížením základného nájomného, alebo väčšinou poskytovaním rôznych foriem incentív, najčastejšie nájomnými prázdninami (rent-free period),“ komentuje vedúci oddelenia kancelárskych priestorov v CBRE Oliver Galata. Ako dodáva, je zreteľné, že táto situácia nebude trvať naveky, momentálne sa zastavila akákoľvek špekulatívna výstavba, čo bude viesť k návratu k trhu predávajúcich. Podľa neho to znamená, že práve teraz je najvhodnejší čas na prehodnotenie nájomných zmlúv a presťahovanie sa do nových kancelárskych priestorov.

Stred a východ Európy: Prosperovať budú inovatívni developeri

Podľa decembrového výskumu CBRE o trendoch vo výstavbe kancelárskych budov v strednej a východnej Európe výrazný pokles prebiehajúci ešte od konca roka 2008 prinesie v dlhodobom horizonte priaznivý vplyv a vytvorí vhodnejšie podmienky pre investorov do jednotlivých realitných segmentov, administratívneho nevynímajúc.

Celkový počet projektov, ktoré budú dokončené počas najbližších 18 – 24 mesiacov, klesol v porovnaní so 4. kvartálom 2008 vďaka pozastaveniu či zrušeniu mnohých už začatých investícií o 30 percent. „Takto znížené plány výstavby majú význam najmä pre strednodobý výhľad niektorých trhov,“ povedal Pavel Schanka, riaditeľ pre región strednej a východnej Európy spoločnosti CBRE. Takýto prepad by mal totiž prispieť k opätovnému nastoleniu rovnováhy na trhoch, k vytvoreniu udržateľného podielu voľných priestorov, prípadne k ich nedostatku v stredoeurópskom regióne niekedy v 2. polovici roku 2010.

„Stredoeurópske trhy ako Praha či Varšava budú pre investorov zaujímavé od druhej polovice roku 2010, keď sa zvýši záujem nájomníkov. Na druhej strane, pre trhy v juhovýchodnej Európe a Moskve je to signál rapídneho poklesu výstavby a začiatok prechodu na udržateľnejšie schémy rastu. Keďže v porovnaní s minulými rokmi celkový záujem poklesol o viac ako 30 % a predprenájom je už menej zaužívaný, súčasné podmienky sa stávajú výzvou pre developerov. Príležitosti v regióne však neubudli a posledné transakcie ukazujú, že inovatívni developeri, ktorí rozumejú svojim zákazníkom, budú prosperovať. Trhy s kancelárskymi priestormi v strednej a východnej Európe ponúkajú silný potenciál, ale model rastu sa mení a len na nájomníkov zamerané riešenia získajú výhody z takto nastavených podmienok,“ dodal Schanka.

Medzi hlavné dôvody prudkého poklesu výstavby v regióne strednej a východnej Európy analytici CBRE zaraďujú:

Nedostatok financií na nové projekty a naďalej pridrahé úvery.
Bankami požadovaná vysoká úroveň predprenájmu na schválenie financovania (v čase nízkeho dopytu po kancelárskych priestoroch veľmi náročná podmienka).
Vysoký podiel voľných priestorov a projektov tesne pred dokončením na niektorých trhoch, ktorý developerov od nových projektov odrádza.
Čoraz vyspelejší trh strednej Európy poskytujúci čoraz menšie stimuly pre špekulatívne investície.

„Trh s kancelárskymi priestormi v Bratislave prešiel prechodným obdobím a výsledky sa ukážu až v roku 2010. Nedostatok nových projektov bude príčinou zvýšenia ceny predprenájmov. Výnimkou je iba Bratislava a nájomcovia, ktorí chcú benefitovať zo súčasného stavu vhodného na uzavretie výhodných obchodov, by mali konať rýchlo,“ uzavrel riaditeľ CBRE na Slovensku Joerg Kreindl.

Kancelárske projekty vo výstavbe v strednej a východnej Európe Predprenajaté / Špekulatívne

Graf – CBRE

Ilustračné foto – autor

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť