Kvalita ako rozhodujúci faktor ďalšieho rozvoja miest
Development po kríze = čas pre kvalitu: v architektúre i v nových ekonomicko-právnych vzťahoch. Téma, ku ktorej sa Stavebné fórum.sk v krátkom čase vrátilo, aby ju zástupcovia samospráv, architekti, investori a developeri rozdiskutovali na medzinárodnej konferencii v Košiciach rozdelenej do troch panelov. Prvý – venovaný tematike investičného developmentu a udržateľného urbanizmu v praxi – sme prezentovali pred niekoľkými dňami, zvyšné dva ponúkame teraz.
Rovnaký pojem – rozmanité posudzovanie
„Konkurencia vo sfére developmentu, ale i architektúry výrazne narastá. Jediné, čím sa možno presadiť, je jednoznačne kvalita“ – vyhlásil v úvode druhého diskusného panela hlavný architekt mesta Košice Martin Drahovský. Kvalitu ale každý vníma a posudzuje inak:
- Občana zaujíma kvalita verejného priestoru, životného prostredia, funkcia a vzhľad objektu, použitý materiál či príťažlivý detail.
- Užívateľ – okrem kvality – už prihliada aj na cenu.
- V prípade developera dominuje cena, potom všetko ostatné.
- Politik myslí na zodpovednosť voči občanovi – voličovi. Až potom prihliada na užívateľa a developera (investora).
Dôležitú úlohu hrá kvalita urbanistickej koncepcie. Ako jeden z posledných príkladov v Košiciach, kde sa to podarilo, uviedol Drahovský koncepciu OC Galéria I. na sídlisku Terasa. Investori a developeri pri hodnotení kvality kladú dosť veľký dôraz aj na funkčnosť a vzhľad projektu. Dôležitým prvkom je pritom predvedenie a použitý materiál. Drahovský aj tu ponúkol košický príklad: nový areál Cassovar Business Center I. (CBC I.), ktorý otvárali práve v deň konferencie. Neposlednou – hoci nie rovnako vnímanou – je kvalita detailu. Príkladom sú stanice v rakúskom Insbrucku, ale aj prvky Katovej bašty či Katovho bytu v areáli Miklušovej väznice v Košiciach.
Ateliér Závodný AA v konkurenčnom prostredí
Kvalita developerských projektov a architektúry sa čoraz viac prejavuje aj vo výsledkoch verejných súťaží. Dôkazy ponúka architektonický ateliér prezentovaný Ľubomírom Závodným. Tvrdí, že je dôležité poskytnúť tak architektonický návrh, trojrozmernú vizualizáciu, ako aj modely či makety. Presvedčili ho o tom aj víťazné súťažné návrhy budovy Ústredia VÚB v Bratislave, projekt komplexu 7 veľkých nájomných terasových domov Condominium Renaissance na bratislavských Dlhých dieloch s bytmi s nadštandardnou plochou (200 až 240 m2) či administratívna budova pre viaceré firmy INGSTEEL v hlavnom meste. Jediným projektom s priamym zadaním pre ateliér Závodný AA bol bratislavský Dom nábytku ÁTRIUM.
Pečať kvality vtlačil aj nadstavbe budovy bratislavského Lignoprojektu k administratívno-obchodnému komplexu Westend (developer: J&T). Dobrú spoluprácu s rakúskym partnerom (developer: Breiter&Zvara) si ateliér vyskúšal pri administratívnej budovej pre Tatrabanku, bratislavskom Tatracentre. Závodný si však „poťažkal“ na zlý kontakt s architektami mesta Bratislava. Spolupráca s Tatrabankou pokračovala aj pri návrhu bytového domu pre developera Tatra Residence s bytmi malej metráže. Tie sa však podľa neho zatiaľ predávajú ťažko.
Nateraz posledným bratislavským projektom ateliéru je účasť vo verejnej súťaži projektov multifunkčného objektu v centre Bratislavy – Čulenovej (developer: Penta Investments). Závodný je však hrdý aj na mimobratislavské dielo, košický Cassovar Business Center, ktorý v konkurenčnom prostredí presvedčil najmä kvalitou.
Kvalitný rozvoj = kvalitné lokálne programy
Možnosťou pre rozvoj miest a skvalitňovanie ich
prostredia sú najmä kvalitne pripravené projekty. Košiciam ju ponúklo
víťazstvo v kandidatúre o titul Európskeho hlavného mesta kultúry (EHMK)
na rok 2013. Ich projekt s názvom Interface pritom – podľa zástupcu tímu
EHMK 2013 Michala Hladkého – veľa čerpal zo skúseností
doterajších nositeľov titulu. Škótsky Glasgow (1990) investoval do vlastnej
infraštruktúry, vytvoril aj množstvo pracovných príležitostí a výsledkom
bol prínos 47 miliónov eur. Fínske Helsinki (EHMK 2000) sa spojili
s privátnym partnerom (Philips) a vytvorili Festival svetla. Zároveň sa im
podarilo zrekonštruovať starú káblovú fabriku, dodnes úspešne slúžiacu
na kultúrne účely. Anglický Liverpool (2008) Košičanov inšpiroval hlavne
dobrým systémom hodnotenia celého projektu. A nemecký Essen (EHMK 2010)
vytvoril projekt IBA Emscher Park, ktorý pretransformoval bývalé banské
územie Ruhr s plochou 800 km2.
Košický Interface sa stal komplexom stoviek menších či väčších kultúrnych podujatí, no aj investičných zámerov: zrevitalizovanie bývalých kasární na KulturPark, postupný prerod opustených výmenníkových staníc tepla na stretávanie sa a rôzne akcie. V pláne je rekonštrukcia a prestrešenie košického amfiteátra či oživenie historickej mestskej plavárne. Aktivity sa však nesústredia len na samotné mesto. Spoluprácou s okolitým regiónom, susedným Prešovom i ďalšími sídlami v regióne má projekt ambíciu osloviť prakticky celé Slovensko.
Podobný kvalitným projektom, ktorý sa zrodil začiatkom roku 2007, je Košice IT Valley. Podľa Miriam Braškovej vytvorenie regionálneho partnerstva nielen IT firiem, ale aj univerzít a samosprávy má ambíciu prispieť k rozšíreniu a skvalitneniu ponuky vzdelávacích programov, vytvoriť portfólio pracovných príležitostí pre kvalifikovanú pracovnú silu a ponúknuť spoločnú stratégiu pre základný cieľ: prosperitu východného Slovenska a postupné zvyšovanie kvality života jeho obyvateľov. Už dnes sú členmi IT Valley lokálne pobočky medzinárodných firiem ako Siemens PSE, T-Systems, Cisco, Microsoft. Z domácich sú to napríklad Procesná automatizácia, Esten, Telegrafia, Elcom, Icos.
„Navaľ prachy a vypadni!“
Citátom vyjadrujúcim niekdajší vzťah
developer-investor otvoril 3. panel košickej konferencie jeho moderátor
Michal Šourek z MSG holding. Dnes, keď sa čoraz viac
hovorí o kvalite, sa táto veta – našťastie (!) – už vytráca.
Najhodnotnejšími lokalitami, nielen pre developerov, sa stávajú centrá
miest a v nich môžu kvalitu prostredia zvýšiť verejné priestory.
Do tejto atmosféry veľa zlého, ale z hľadiska zvyšovania kvality aj veľa dobrého vniesla kríza. „Svoje“ o tom vie aj margetingová riaditeľka realitnej kancelárie Human Prosperity Blanka Feč-Vargová. Koncom roka 2008 došlo k množstvu zmien, ktoré prinášali čoraz viac problémov. Minulý rok označila za tragédiu pre realitky, pretože ak nemali vlastné projekty, prakticky to znamenalo koniec. V tomto roku sa predaj bytov, domov a pozemkov už začína hýbať, no Feč-Vargová si myslí, že sa už nedostane na úroveň z rokov 2006–2007 že je to správne. Klient si dnes totiž môže už vyberať. V spomínaných rokoch v prešovskom regióne na jeden byt pripadalo až 300 záujemcov a to sa už nezopakuje.
V ďalších rokoch sa musí zmeniť prístup realitných maklérov voči kvalite. Aj v konkurenčnom boji realitných kancelárií musia vyhrávať lepšie služby. Kúpa bytu či rodinného domu vo východnej časti Slovenska sú podľa Feč-Vargovej poznačené veľkou emočnou previazanosťou na osobné vlastníctvo. Klienti tu len málo reagujú na krízu či pokles cien. Prioritne uprednostňujú osobné vlastníctvo pred prenájmom a nový byt, dom, pozemok chápu zároveň ako nový život.
Cena už nemôže byť jediným parametrom
„Kríza pomohla vrátiť trh s nehnuteľnosťami
na európsky štandard,“ konštatoval v úvode vystúpenia Tomáš
Kašpar z developerskej spoločnosti CTR Group. Stále existujú
rezíduá komunistického režimu v podobe nadštandardu trhu, ale
podštandardu ponuky, vysoko nadhodnotené ceny developerov a stavebných
firiem. Tie sa už len ťažko vrátia na úroveň rokov 2005–2007. Developer
– ak sa chce udržať a byť úspešný – musí v nasledujúcom období
výrazne znížiť maržu, často sa pohybujúcu až medzi 30 až 50 % a smerom
„dole“ upraviť svoje vybavenie i náklady na prevádzku.
Základ budúceho úspechu developera vidí Kašpar v optimalizácii medzi nákladmi a výnosmi. Cenu musí výrazne podložiť kvalita a nemôže už byť jediným parametrom pre klienta. Krízu a jej efekt tak chápe v našich podmienkach ako „adekvátne očistenie od buriny“, pretože aj pre developera musí platiť, že bez práce nie sú koláče.
Košická konferencia teda predovšetkým poukázala na potrebu zvyšovania kvality. Tak v prístupe architektov, urbanistov, samospráv, kvality ich spolupráce a vzťahov, ako aj kvality developmentu vo vzťahu ku klientovi.
Generálnym partnerom konferencie bola INVA GROUP a.s. a hlavným partnerom MS Architekti s.r.o.
Obrázky – Saller Group (1), AK Závodný AA (2,3,4)
- Obchodné centrum Galéria Košice
- Dom nábytku ÁTRIUM Bratislava – maketa
- Komplex nájomných terasových domov Condominium Renaissance Bratislava – Dlhé diely
- Návrh multifunkčného objektu Bratislava – Čulenova
Jagg.cz
Linkuj.cz
Google Bookmarks
Live bookmarks
Digg
Del.icio.us
MySpace
Facebook