Jan Jerie, Crescon: český development čekají hubenější léta
Současnou situaci nehodnotím tak úplně negativně. Naopak je příležitostí i pro malé firmy dostat se k větším projektům – tak vidí aktuální problémy developmentu v Česku Jan Jerie, protagonista mladé developerské společnosti Crescon. Ta na trh vstoupila nedávno, ale s poměrně velkými ambicemi jak v oblasti rezidenčního, tak komerčního developmentu.
Oficiálně vznikla vaše firma v loňském roce. Všichni víme, co právě loni na trhu začalo. Není to trochu nešťastné načasování?
Naštěstí pro nás ta krize přišla na počátku našeho fungování. To je pro Crescon relativně dobré, protože nejsme ve fázi, kdybychom byli nuceni rychle prodávat a splácet úvěry na výstavbu. Zároveň jsme rádi, že úvěrové financování téměř nepotřebujeme. Všechny naše projekty jsou v přípravné a projektové fázi, jednáme s architekty, vyřizujeme územní rozhodnutí či stavební povolení.
Změnila současná realitní krize něco na
vašich plánech, respektive projektech? Ptám se hlavně na jejich
harmonogramy.
Nebylo to třeba, jak jsem už říkal, jsme na začátku. V Podolí připravujeme bytový dům s devíti luxusními byty v cenách řádově kolem 120 tisíc Kč/m2 a v Braníku chystáme obdobný solitérní dům s devíti převážně 120-ti metrovými byty kolem 70–80 tisíc korun za metr. Prvně zmíněný bytový dům Procházkova 7 v Podolí je již v prodeji a přesto, že máme teprve pravomocné územní rozhodnutí, podepsány jsou už rezervace na čtyři byty z devíti. To už je postačující pro získání úvěru. Bytový dům v Braníku bychom rádi uvedli na trh zhruba za měsíc.
Obvykle se mluví o požadavcích bank na 50 – 60% úroveň předprodejů?!
U těchto menších projektů to není tak striktní, stačí 40 %. Upřímně řečeno, my nepočítáme s potížemi při financování. To, co nás zdržuje, jsou úřady, všechno trvá příliš dlouho. A my bychom rádi už na podzim začali stavět tři naše rezidenční projekty.
Máte rozpracováno poměrně hodně
projektů, a to jak rezidenčních, tak komerčních. Standardně se ale každá
developerská firma specializuje jen na jeden typ výstavby či jeden
segment?!
To je pravda, ale právě dnes taková diverzifikace určitě snižuje podnikatelské riziko. To pro nás a také pro klienta znamená větší jistotu. Crescon má v současné době hlavně bytové projekty, ale do budoucna bychom chtěli posílit naše aktivity v oblasti komerčního developmentu. Ideální by bylo jejich rovnoměrné rozložení, tedy 50 % bytové projekty a 50 % projekty komerční.
Nyní jste ve fázi nákupu pozemků, stavebních řízení a architektonické přípravy projektů. I to jsou značně nákladné činnosti, jak je financujete, tvrdíte, že bankovní úvěry jste zatím nepotřebovali?
My se snažíme sdružovat prostředky od privátních investorů. Často jde o spolupráci se stavební firmou nebo třeba majitelem pozemků – to je případ našeho projektu obchodního centra u Příbrami v objektu bývalé sodovkárny. Dnes tam jsou sklady třídy C, v podstatě bez výnosu, takže majitel hledal cestu, jak pozemek využívat efektivněji.
Přesto se ale asi v nedaleké budoucnosti
bez bankovního úvěru neobejdete. Neobáváte se toho, že úvěrové
restrikce dopadnou negativně i na vás?
Já nemám pocit, že by banky financování developerských projektů úplně zastavily. Jen se v porovnání s minulostí zvýšily nároky na zdroje investora a také na předprodej či předpronájem. Nepovažuji to za vysloveně negativní. Dříve developeři stavěli v podstatě bez vlastních zdrojů, myslím, že tehdy byla rizika neúměrná. Navíc my nemáme potřebu stamilionových půjček, naše projekty jsou relativně malé, půjde o částky v řádu desítek milionů. Jednání s bankami se nijak neobávám.
Zmínil jste o projektu Park Evropská v areálu bývalé sodovkárny. Jde tedy o brownfield. Počítáte s využitím nějakých dotací?
Zatím o tom neuvažujeme, nicméně pokud to bude výhodné, budeme o ně usilovat. Myslím si ale, že projekt tohoto typu by měl být životaschopný i bez takovéto injekce. Nedaleko od zmiňovaného areálu se bude stavět Baumax, objekt sám je na dálničním přivaděči a v širším okolí není čerpací stanice – toho všeho chceme využít. Ale dotace poměrně zdárně čerpáme v rámci našeho specifického projektu – budovy pro vinařskou firmu Gala. Tam se nabízí spousta dotačních titulů – pro regiony, pro zemědělství či vinařství nebo na rozvoj agroturistiky.
Teritoriální rozložení vašich
projektů napovídá, že vaší dominantní lokalitou zatím je Praha a její
okolí. To je záměr?
Náš plán je koncentrovat se převážně na Prahu, pokud nenarazíme na nějakou mimořádnou příležitost v regionech. Důvod je prostý: pražské prostředí je nám dobře známé. Ale už dnes nacházíme příležitosti i jinde. Dobrým příkladem je třeba projekt bytových vil v Odolene Vodě. V této oblasti máme k dispozici pozemek o rozloze 10 hektarů a chtěli bychom na něm vybudovat celou čtvrť. Zatím připravujeme první etapu – půjde o jedenáct bytových vil, které navrhuje ateliér olgochorchoj.
Pojďme trochu k celkové situaci developmentu. Nedávno dokonce vznikla „Výzva“ – apel na stát a banky, aby se zabývali tíživou situací tuzemských developerů. Jak tento krok hodnotíte vy?
Snad to pomohlo tomu, že se o problémech developerů více mluvilo. Nemyslím si ale, že by to reálně mohlo změnit postoje bank k financování projektů.
Krize tedy bude pokračovat?
Já tu současnou situaci nehodnotím tak úplně negativně. Naopak je příležitostí i pro malé firmy dostat se k větším projektům. Ještě nedávno se zdálo, že trh je rozdělen mezi několik velkých hráčů, mezi které nebylo možné se dostat. V minulosti se také developerem mohl stát takřka každý. Ale development je poměrně komplikovaná a komplexní disciplína – myslím, že v tomto ohledu je krize přínosná.
I ti kvalifikovaní ale dnes čelí
nesporně slabší poptávce, to pro development určitě není dobrá
zpráva?!
Není to tak kritické. Já osobně vím o aktuální poptávce nájemců po nejméně 100 000 metrech kancelářských ploch jenom v Praze. Ale jinak samozřejmě tuzemskému developmentu nastávají hubenější léta. Marže nebudou tak vysoké, stavět se bude hlavně na zakázku a spekulativní výstavba bude minimální. Je to výhodnější pro všechny strany. Developer omezuje rizika a klient má zase možnost zasahovat do projektu tak, aby mu byl postaven skutečně „na míru“. Je zřejmé, že developeři budou muset změnit styl práce. Především více konzultovat s architekty, více hlídat technickou a konstrukční stránku věci. Tady je určitě prostor k úsporám, který se dnes málo využívá.
Nepovede takový přístup ke snížení funkční i estetické architektonické kvality?
Podle mého názoru tomu tak být nemusí. Funkční i architektonická úroveň staveb je předurčena mimo jiné zadáním investora a účelem stavby, výběrem architekta a součinností investora s architektem.
Foto Crescon
Jagg.cz
Linkuj.cz
Google Bookmarks
Live bookmarks
Digg
Del.icio.us
MySpace
Facebook