Evropský realitní trh: bezvětří s mírně optimistickým výhledem
Přiškrcení úvěrů – jako důsledek americké hypoteční krize – nyní dolehlo na evropský trh komerčních nemovitostí plnou silou. Podle nového průzkumu realizovaného a zveřejněného v těchto dnech konzultantskou společností Cushman & Wakefield aktivita v komerčních segmentech evropského realitního trhu výrazně oslabila. Objemy investic do nákupů nemovitostí v prvních třech měsících tohoto roku poklesly o 37 % oproti stejnému období roku 2007. Důvěra investorů je otřesená a cenová nejistota má na obchodní transakce skoro stejný vliv jako nedostatek dostupných úvěrů. Výsledkem je, že všeobecně převládlo vyčkávání, tedy politika „wait and see“.
Podle názoru oborníků, který potvrzují i statistiky, se tyto tendence
projevují i v regionu střední a východní Evropy. „Také v České
republice a na Slovensku objemy investic v průběhu roku 2008 výrazně
poklesly. Výše kapitálu investovaného do realit v České republice
v prvním čtvrtletí odpovídala přibližně 25 % celkové částky za
stejné období roku 2007. Je to důsledek větší opatrnosti na straně
investorů. Ti mají tendenci vyčkávat, jak daleko dojde pokles cen,“
říká James Chapman, vedoucí investičního oddělení v Cushman &
Wakefield Česká republika a Slovensko, a dodává: „Kromě toho je
získávání kapitálu těžší, než mnozí investoři předpokládali.
Přitom nároky na návratnost tohoto kapitálu jsou vyšší než před
dvanácti měsíci. Tato skutečnost ve spojení s náročnějším
prostředím na úvěrovém trhu výrazně snižuje počet aktivních
investorů.“ Podle Chapmana ale na nové poměry reagují již
i prodávající a jejich cenový „realismus“ by mohl potenciální kupce
přilákat zpět na trh. Také proto ve druhém pololetí očekávají experti
z C&W na českém i slovenském trhu zvýšení objemu investic.
V krátkodobém horizontu je ovšem podle nich úplné zotavení trhu – tedy
návrat k poměrům roku 2007 – nereálné.
Nájemné roste
Současně s určitým ochabnutím obchodů rostou v segmentu komerčních
nemovitostí nájmy. Známky jejich výrazného růstu jsou patrné nejen
v Česku, ale v celé Evropě: v celoevropském měřítku špičkové
nájemné za první tři měsíce roku vzrostlo o 11 %. Díky tomu samozřejmě
stoupají i výnosy. Je ovšem otázkou, zda se toto tempo udrží, až se
hospodářské dopady neklidu na finančních trzích začnou projevovat
omezováním počtu pracovních míst, úvěrů a ve snížené ochotě
k riziku. „V současné době očekáváme, že růst nájmů letos zpomalí
na maximálně 3 – 4 %,“ říká David Hutchings, ředitel divize European
Research společnosti Cushman & Wakefield a pokračuje. „Trhy obecně
však netrpí převisem nabídky. Výstavbu omezuje i současný vývoj ve
finančnictví, stavební náklady a nechuť k riziku, takže obrat na trhu
k lepšímu v roce 2010 by investorům mohl přinést dobré výsledky. Zdá
se, že se toho chystá využít rostoucí počet rizikových investorů,
kteří se na trh hodlají vrátit ihned, jakmile se finanční trhy
stabilizují. Proto jsme stále optimističtí v tom smyslu, že trh se zotaví
rychleji, než někteří očekávají.“
Nejistota vládne takřka všude
Na většině trhů intenzita obchodování klesá s tím, jak se šíří
nejistota. Jen v několika málo zemích, např. v Rakousku, Bulharsku,
Dánsku a Finsku, se obchody oproti 1. čtvrtletí roku 2007 zlepšily. Jistý
nárůst objemu obchodních operací díky velkým portfoliovým transakcím
zaznamenalo i Španělsko a Nizozemsko. Ve Velké Británii se po výrazných
poklesech v posledních měsících obchodní aktivita alespoň stabilizovala
– v prvním čtvrtletí investice dosáhly úrovně konce roku 2007.
Pružnější hráči realitního trhu tak poměrně logicky míří směrem na
východ – v hledáčku jejich pozornosti je hlavně Turecko, Rusko a
v neposlední řadě Ukrajina. Díky svižnému růstu nájmů, jehož průměr
za loňský rok činí víc než 30 %, mají investoři o tento rozvíjející
se trh velký zájem.
Přestože na první pohled má současná kondice evropského realitního trhu
k ideálu daleko, analytici společnosti Cushman & Wakefield jsou toho
názoru, že situace, alespoň zatím, není tak zlá, jak by se mohlo zdát.
Podle nich Evropa má na to, aby se ze současného globálního zpomalení
dostala a vyhnula se recesi. Mj. by se měly postupně zmírnit inflační
tlaky, díky čemuž by Evropská centrální banka mohla v průběhu roku
úrokové sazby snižovat, což by realitním investicím mohlo přinést nové
podněty. „Ve druhé polovině roku by posílení hospodářské důvěry ve
spojení s širší nabídkou investičních příležitostí mělo zapůsobit
jako katalyzátor trvalého zotavení aktivity,“ říká David Hutchings a
uzavírá s určitým optimismem: „V tuto chvíli očekáváme celkový
objem realitních obchodů na úrovni 180 – 190 miliard eur. Tedy o něco
méně než v roce 2007, ale na druhou stranu více, než naznačují
současné výsledky.“
Investicím na realitním trhu se bude věnovat seminář Stavebního fóra
Fondy
kvalifikovaných investorů v oblasti nemovitostí II., který se bude
konat 10.6.2008 v Praze. Účastníci se seznámí se znaky a výhodami fondů
kvalifikovaných investorů pro české a zahraniční investory, s právními
a účetními aspekty fondů kvalifikovaných investorů, s možnou strukturou
financování a také s novelou zákona o kolektivním investování a
budoucností fondů v ČR. Více informací o programu a on-line
přihlašovací formulář naleznete na webu
diskusí.