Keď sa povie kancelárske „áčko“
Tak ako sa rokmi zdokonaľujú štandardy moderného bývania, zvyšujú sa aj nároky na kvalitu kancelárskych priestorov, kde trávia ich užívatelia väčšiu časť svojho života. Administratíva – jeden z najlukratívnejších realitných segmentov súčasnosti – preberá v každej rozvinutej krajine rozhodujúci podiel na trhu s nehnuteľnosťami a stáva sa tak jedným z najvýznamnejších pilierov národných ekonomík. Vývoj napreduje závratným tempom: to, čo bolo ešte včera miernym, ba dokonca vyšším nadštandardom, patrí dnes už do kategórie bežného štandardu. Podobne ako v rezorte ubytovacích zariadení, dochádza aj tu k vyjasňovaniu zaužívaných kritérií a k spresňovaniu terminológie. Výstavba a prenájom administratívnych komplexov je totiž tvrdý biznis, okolo ktorého sa točia obrovské peniaze. Niet preto divu, že akýkoľvek nedostatok či nepatrná „chybička krásy“ tu nepozná zľutovanie.
Aj keď v prípade kancelárií, tak ako ostatne vo všetkom, panuje
nejednotnosť a rozdiely, predsa len dochádza k určitému zbližovaniu
postojov, pokiaľ ide o minimálne požiadavky na vzhľad, vybavenosť a
priľahlé okolie administratívnej budovy zaradenej do príslušnej triedy.
Podľa posledného vývoja možno vysloviť domnienku, že medzi developermi,
realitnými odborníkmi a nájomníkmi začal prebiehať konečne proces akejsi
konvergencie pohľadov.
Trieda ako svedectvo úspechu a sily
Napríklad podľa Urban Land Institute predstavujú medzinárodné kritériá
štandardu kancelárskych priestorov kombináciu lokality a materiálnych
charakteristík. Na základe toho, ako ich spĺňajú, sa potom zaraďujú do
jednotlivých tried A, B a C.
Budova triedy A – ponúka kancelárske priestory najvyššej kvality.
Výraznú rolu pri rozlišovaní jej vyššieho či nižšieho štandardu
zohrávajú: • výhodná poloha (centrum, širšie centrum, biznis dištrikt),
prístup a napojenie na kľúčové dopravné komunikácie • viditeľnosť,
príťažlivosť a „trhotvornosť“ objektu z pohľadu solventných
nájomcov • pohodlné veľkokapacitné parkovanie (v Bratislave 1,5 až 2,
vo svete 1 parkovacie miesto na 100 m2) • pestrosť a kvalita občianskej
vybavenosti (banky, hotely, rýchle občerstvenie, reštaurácia, zdravotné
stredisko) • čistota bezprostredného okolia (inak budova nemá nárok byť
zaradená do triedy A) • vysoko kvalitné stavebné materiály tak na fasáde,
ako aj v interiéri (obklady a dlažby v spoločných priestoroch výlučne
z prírodných materiálov) • moderné technické vybavenie v súlade
s parametrami inteligentných budov • profesionálne vedená správa
objektu
V architektúre má prednosť dizajn a vzhľad pred cenou. Príkladom môžu
byť vysoké vežiaky s oceľovými a kombinovanými betónovými
konštrukciami a s množstvom mosadze, skla či obrovskými foyermi. Musia byť
dostatočne veľké, čo si vyžaduje „full-time“ správcu majetku, ako aj
osoby na údržbu a udržiavanie čistoty. Typickými nájomcami kancelárskych
priestorov v triede A sú banky, právnické spoločnosti a firmy, ktoré
potrebujú ukazovať svoju finančnú silu. Budovy samotné sa môžu takto
považovať za vzor a svedectvo nielen ich úspechu, ale aj svojho
vlastného.
Budova triedy B – musí byť minimálne opotrebovaná či funkčne
zastaraná, mať slušný štandard konštrukcie i správy a v porovnaní
s novostavbami ponúkať tzv. konkurenčné nájomné. Vyhľadávaná poloha
už nie je podmienkou – najčastejšie býva umiestnená v predmestiach
alebo v iných cenovo prístupnejších lokalitách s horšou občianskou
vybavenosťou a kabelážou nižšej triedy. Spravidla jej chýba pokrytie
podzemným parkoviskom, takže možnosti parkovania má obmedzené.
Budova triedy C – ponúka kancelárske priestory prevažne nad obchodným a
služby poskytujúcim parterom. Môže ísť o energeticky náročné staré
budovy (vo veku od 15 do 25 rokov) situované v okrajových mestských
štvrtiach so zložitým dopravným prístupom a bez možnosti parkovania,
ktoré si však napriek tomu udržiavajú stabilnú obsadenosť. Príznačné
pre túto triedu je, že priestorom chýba dostatočná flexibilita, veľkosť,
kvalita, klimatizácia alebo iné vybavenie, aby mohla byť zatriedená ako
A alebo B.
Európa, Bratislava, Moskva – ako kde
Zákonitosť, keď kvantita časom prerastá do kvality, potvrdzujú aj
najnovšie trendy v hlavnom meste Slovenska. Dnes už možno bez obáv
skonštatovať, že bratislavské kritériá na kancelárske priestory sa
pomaly, ale isto doťahujú na tie západoeurópske. Presnejšie povedané
– osvojujú si čoraz viac „tvrdých“, čiže povinne splnených
kritérií ako napríklad dostupnosť služieb v budove či v jej blízkosti,
vysoká flexibilita delenia vnútorného priestoru či moderný ventilačný a
kabelážový systém (zvýšené podlahy, vedenie pod podlahou, optické
káble). Z medzinárodných „mäkkých“ kritérií, ktorých splnenie nie
je bezpodmienečné, treba uviesť reprezentatívnu recepciu, rýchle výťahy,
svetlú výšku stropu najmenej 2,65 m alebo tónované okná s dvojitými
sklami.
Nová klasifikácia, ktorú pre moskovský trh v dôsledku tamojšieho
obrovského rozmachu administratívnych nehnuteľností vypracovali CB Richard
Ellis, Nobble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield a Jones
Lang LaSalle, rozdeľuje moderné administratívne priestory pre zmenu do
kategórií A, B+ a B-.
Ako nevyhnutnosť pre všetky tri kategórie uvádza:
• moderný protipožiarny systém • superrýchle výťahy uznávaných
značiek • moderný bezpečnostný systém a kontrolu vstupu (CCTV na
všetkých vstupoch a parkovaniach, elektronický kartový vstup, 24-hodinová
bezpečnostná služba) • kvalitné materiály použité v spoločných
priestoroch a na fasádach • strážené viacúrovňové podzemné parkovanie
s krytým prístupom do budovy • dobre organizovanú správu zverenú
profesionálnej spoločnosti s nie menej ako 5 spravovanými budovami alebo
zodpovedajúcimi medzinárodnými skúsenosťami • zamestnaneckú
samoobslužnú reštauráciu, prípadne iné zariadenia v budove (ATM, noviny,
čistiareň, obchody a pod.).
Ako nevyhnutnosť iba pre kategórie A a B+ uvádza:
• vykurovanie, ventilácia a klimatizáciu (HVAC) • dva nezávislé zdroje
energie s automatickým meničom alebo dieselagregátový systém dodávky pre
núdzový režim • situačný plán: otvorené poschodia celé alebo pre viac
ako 50% prenajímanej plochy • najmenej dvoch nezávislých renomovaných
poskytovateľov telekomunikačného pripojenia
Ako nevyhnutnosť výlučne pre kategóriu A uvádza:
• inteligentný riadiaci systém (Building Management System) • kapacitu
HVAC poskytovať 24-hodinové chladenie v serverovniach, konštantnú teplotu
v kanceláriách 22–23 ºC a dodávku nového vzduchu 60 m3 / 1 hod /
10 m2 prenajímanej plochy podľa plánovanej obsadenosti • svetlú výšku
stropu 2,7 až 2,8 m a viac • nosnosť nie menej ako 400 kg/m2 a viac •
návrh počítajúci s inštaláciou zvýšených poschodí pre budovy
postavené po roku 2005 • dobré umiestnenie budovy (neprítomnosť objektov
v okolí, ktoré by mohli jej vzhľad negatívne ovplyvniť) • pohodlný
prístup individuálnou dopravou a MHD • jedného majiteľa (budova nie je
predávaná po poschodiach alebo blokoch rôznym vlastníkom)
Tie
kritériá, ktoré „moskovská klasifikácia“ pre danú kategóriu
nepovažuje za nevyhnutné, uvádza ako odporúčané, voliteľné alebo
neaplikovateľné. Ani jedna z troch oficiálne navrhovaných kategórií však
nemá za povinnosť splnenie napríklad maximálneho času čakania na výťah
do 30 minút, hĺbky poschodia nie viac ako 18–20 m od okna k oknu, alebo
požiadavky na vysokokvalitné okná poskytujúce dostatočne prirodzené
svetlo, kapacitu parkovania (nie menej ako 1 miesto na 100 m2 prenajímanej
plochy) či efektívne organizovanú recepciu, ktorá zodpovedá veľkosti
budovy a poskytuje pohodlný vstup do objektu.
Apollo Business Center nie je A, B, C
Pozrime sa na jednu z ciest, ako docieliť vysokú kvalitu administratívnych
budov „áčkovej“ kategórie v slovenských podmienkach. Druhá etapa
bratislavského administratívneho súboru Apollo Business Center II vychádza
z osvedčených postupov a techník uplatnených v architektonickom riešení
prvej etapy. Predstavuje už systém vysokého štandardu zahŕňajúci celý
komplex do bodky splnených kritérií, a to na špičkovej európskej úrovni.
Zároveň rukolapne dokazuje, že podobnosť skratky projektu ABC spoločnosti
HB Reavis Group a.s. (v roku 2005 ocenenej titulom Najlepší developer
strednej a východnej Európy) so spomínanými triedami A, B, C je iba čisto
náhodná a s poslednými dvoma nemá pranič spoločné.
Rozsiahly balík kancelárskych štandardov v Apollo Business Center II nie je
vždy a všade až taký samozrejmý. Vstup do priestorov je časovo
neobmedzený – moderné administratívne budovy poskytujú 24-hodinovú
strážnu službu 7 dní v týždni, nepretržitú technickú údržbu a
upratovaciu čistiacu službu.
Pokiaľ ide o bezpečnosť budov ABC II, jej hlavnú základňu tvoria moderné
prvky ochrany života, zdravia a majetku – inteligentný systém riadenia
budovy (BMS – Building Management System), predpríprava na bezpečnostný a
monitorovací systém celej budovy využívajúci čipové identifikačné
karty, bezpečnostné kamery (CCTV), plášťová ochrana, elektronická
protipožiarna signalizácia (EPS), ako aj možnosť inštalácie SHZ podľa
individuálnych požiadaviek nájomcov.
Osobitnou a nemenej sledovanou kapitolou vybavenia administratívnych budov ABC
II je kúrenie individuálne regulovateľnými telesami, chladenie systémom
recirkulácie vzduchu cez podstropné Fan-coily pre každú kanceláriu a
vzduchotechnika (rozvody s nepretržitým prívodom čerstvého, tepelne
upraveného vzduchu s výmenou aspoň 50 m3 / 1 hod / 9 m2) vo všetkých
kancelárskych priestoroch. Komplexný systém regulácie kúrenia a chladenia
funguje jedným ovládačom v ľubovoľne zvolených celkoch. Nevylučuje sa
ani možnosť prirodzeného vetrania z dvojitej fasády s otváracími oknami
a žalúziami.
Svetlotechnika, mikroklíma a klimatický koncept budov sú navrhnuté na
základe termodynamickej simulácie energií a vnútorného prostredia budov,
priestorového prúdenia vzduchu a globálneho osvetlenia. Osvetlenie tvoria
sadrokartónové priečky a kazetové stropné podhľady, kde sú inštalované
svietidlá kategórie II so 60º optikou prispôsobenou pre počítačové
pracoviská. Zdvojené dutinkové podlahy vo všetkých kancelárskych
priestoroch vo svetlej výške 70 mm s dózami pre silnoprúdovú a
slaboprúdovú kabeláž a s nosnosťou podlahy 454 kg/m2 (1000 Ib/m2), ako aj
antistatické uzlíkové polypropylénové koberce sú úplnou
samozrejmosťou.
Napájanie a kabeláž obsahujú dátové rozvody – kabeláž kategórie 7 a
pasívne prvky kategórie 6. Vertikálne rozvody silnoprúdu sú inštalované
zbernicovým systémom CANALIS zabezpečujúcim rozvod elektrickej energie na
poschodia bez kapacitného obmedzenia. Silnoprúdové a slaboprúdové rozvody
pokrýva jedna podlahová krabica. Na každých 10 m2 kancelárskeho priestoru
sú 4 silnoprúdové zásuvky 220 V na samostatnom istenom okruhu
s predpäťovou ochranou a 4 dátové zásuvky. Digitálna telefónna
ústredňa a prepojenie na verejné dátové a telekomunikačné siete patria
k základnému štandardu budov v ABC II.
Obrázky – Daniel Veselský, exteriéry a interiéry bratislavského
Apollo Business Center II