Evropská logistika: tempo začíná určovat Balkán
Obdivuhodnou konjunkturu zažívá v posledním období segment logistických nemovitostí v balkánských státech. Stojí za ní čtyři faktory: levná pracovní síla, desítky miliard eur nasměrovaných do rozvoje infrastruktury, sílící poptávka po spotřebním zboží v tomto regionu a v neposlední řadě i jejich příhodná poloha, která umožňuje spojení mezi západní Evropou a asijským kontinentem. Developeři a investoři sledují země, jako jsou Rumunsko, Bulharsko, Turecko nebo Řecko, už delší dobu, teprve v posledních měsících se ovšem začínají stavět skutečně prvotřídní projekty a jsou uzavírány první velké transakce. To, že Balkán sehraje v evropské i světové dopravě a přepravě velmi významnou úlohu, potvrzuje i nová studie poradenské společnosti DTZ „Vzestup balkánských států“.
„K logistickým výhodám balkánských zemí patří výborné možnosti
kombinace všech druhů dopravy, včetně železnice a zejména lodní
dopravy,“ vysvětluje Bert Hesselink z pražské pobočky DTZ a dodává:
„Pokud se v tomto regionu zlepší infrastruktura a politická situace bude
stabilní, poputuje více čínského zboží na trhy ve střední Evropě
například přes černomořský přístav Constanţa v Rumunsku namísto
tradičních přístavů v severozápadní Evropě. V důsledku toho se
i výrazně zvýší poptávka po logistických prostorech v tomto regionu.“
Odborníci z DTZ se přitom shodují i v tom, že výstavbu logistických
nemovitostí na Balkánu úbytek likvidity a další dopady tzv. credit crunch,
s nimiž se musí vypořádat zejména země západní Evropy, nepostihne nijak
citelně.
Logistiku podporuje retail
Segment průmyslových nemovitostí v balkánských zemích stimuluje
vzrůstající kupní síla tamějších obyvatel. Developeři maloobchodních
projektů si v posledních letech oblíbili především Turecko. Na konci roku
2000 tady bylo pouhých 45 moderních obchodních center. Na sklonku
loňského roku to bylo už 147 velkých maloobchodních komplexů, přičemž
v současné době se staví dalších 90 obchodních center nové generace.
To, že retail má dopad na logistická centra, dokládá jedna z největších
dosavadních transakcí na Balkáně: v první půli roku 2007 si
prostřednictvím DTZ pronajal v rumunském Cefin Logistic Parku 45 000 metrů
čtverečních francouzský maloobchodní řetězec Carrefour.
Pozici Balkánu v rámci evropské logistiky poměrně přesně
charakterizovala v květnu loňského roku řecká ministryně zahraničních
věcí. Prohlásila, že pro čínské zboží je bránou do Evropy právě
Řecko. V rámci zesilujících obchodních vztahů mezi Asií a Evropu hrají
důležitou roli vedle Egejského moře rovněž moře Černé a Středozemní,
a to bez ohledu na to, že řada společností stále dává z důvodu vyšší
rychlosti přednost železniční přepravě před námořní.
Velký
význam v rámci Balkánu získávají kromě rumunského přístavu
Constanţy, který se stává konkurencí Rotterdamu, i další centra
námořní dopravy. V Bulharsku jsou to Burgas a Varna, v Řecku Soluň,
Patras a Pireo, v Turecku Izmir či Mersin na východním pobřeží
Středozemního moře. Expanzi zažívají rovněž letiště. Zásadní
nárůst přepraveného zboží registrují v turecké Antalyi, v makedonské
metropoli Skopje, v Athénách či na letišti Ferihegy v Budapešti.
Pomyslným rekordmanem je ovšem v tomto ohledu istanbulské Atatürkovo
letiště, kde se koncem roku 2006 cargo meziročně zvýšilo o 22,3 % a
nadále roste.
Postup směrem na jihovýchod
„Balkánskou“ výzvou pro investory i developery je zastaralost tamních
průmyslových staveb, včetně skladových hal a prostor pro lehkou výrobu.
Jejich komerční development ale někdy naráží na specifické místní
zvyklosti, tak například v Bulharsku je to zvyk větších firem pořizovat
si výrobní i logistické prostory jen pro vlastní potřeby a vlastními
silami. Jedním z mála moderních skladových projektů v této zemi je tak
Sofia Airport Scheme s 22 000 metrů čtverečních. Nájemné se
v bulharských logistických parcích pohybuje kolem 4,50 – 5,00 eur za
metr čtvereční a měsíc. Zatím jen mizivý objem spekulativně postavených
skladů nabízí i Řecko. Také proto je zde dosahováno jednoho
z nevyšších nájmů v Evropě – až 8,00 eur za metr čtvereční a
měsíc na konci roku 2007.
Nejlepší
vyhlídky – v segmentu průmyslově-logistických nemovitostí – na
dalších pět let má na balkánském poloostrově Rumunsko. I proto kolem
hlavních dopravních tahů a měst jako Bukurešť, Temešvár nebo Kluž
operují přední developeři. Projekty v těchto lokalitách realizují
například společnosti Cefin, Eyemaxx, CTP, Phoenix-Helios, VGP, WDP nebo
Prologis. Obvyklé nájemné na konci roku 2007 oscilovalo mezi 4,00 až
4,50 eur za metr čtvereční a měsíc. Ve stejném období byla celková
plocha moderních skladů 500 000 metrů čtverečních.
Očekávaný postupný vzestup trhu průmyslových nemovitostí na Balkáně
může samozřejmě ovlivnit i český trh. Jakkoliv se optimální poloha
distribučních center pro střední a východní Evropu zjevně posouvá stále
více jihovýchodním směrem, podle Berta Hesselinka z DTZ to nemusí nutně
vést ke zvýšení míry neobsazenosti v českých logistických areálech,
pokud se tomu přizpůsobí nabídka: „Vzhledem k rychlosti samotné
výstavby standardní logistické haly, která se dnes pohybuje kolem pěti
měsíců, očekáváme, že developeři budou sledovat změny v poptávce a
podle toho zareagují.“
Investičním příležitostem v Bulharsku a Rumunsku se bude věnovat diskusní setkání Stavebního fóra, které se koná 13.11.2008. Více informací o programu a on-line přihlašovací formulář naleznete na webu diskusních setkání.