Logistika: letos končí období rekordů
V České republice letos skončí víc než desetileté období růstu trhu logistických a průmyslových nemovitostí. Podle odhadů poradenské společnosti Cushman & Wakefield u nás bude letos vybudováno zhruba 640 tisíc m2 průmyslových ploch, přičemž pronajato a předáno k užívání bude zhruba 600 tisíc m2. Oproti loňskému roku se jedná o pokles okolo 30 %, což je do značné míry výsledkem i vysoké (a rekordní) základny roku 2007. Na tuzemský trh logistických a průmyslových areálů dopadá jak globální finanční a realitní krize, tak konkurence sousedních i vzdálenějších zemí.
„Zatímco okolní země – Polsko, Maďarsko i Slovensko – letos nejspíš budou mít rekordní výsledky, český trh dosáhl svého maxima loni. Zpomalení u nás začalo být znát už v prvním pololetí tohoto roku, a to především kvůli omezení přílivu zahraničních investic. K tomu se v druhém pololetí přidala globální krize,“ komentuje vývoj na trhu Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevropského týmu průmyslových nemovitostí v Cushman & Wakefield. Situace na domácím logistickém trhu se tedy – hlavně v souvislosti s už zmíněnou krizi, respektive recesí – mění takřka každým okamžikem. Ještě nedávno, na sklonku léta například analytici společnosti CB Richard Ellis konstatovali i ve 3. čtvrtletí tohoto přetrvávající silnou poptávka po skladových a průmyslových plochách a v souvislosti s tím prognózovali, že pro tento realitní segment bude rok 2008 rekordní. Přitom míra neobsazenosti vzhledem k stavebnímu boomu tehdy činila 15,6 %.
Krize pomalu přichází i do Česka
Nižší zájem o nové prostory nakonec vedl k celkovému, poměrně razantnímu poklesu výstavby. „Od poloviny devadesátých let u nás trh každoročně expandoval až o desítky procent a ke zpomalení muselo jednou dojít. Letos se postavilo a předalo nájemcům řádově o sto tisíc metrů čtverečních více, než tomu bylo předloni. Zpomalení je běžnou součástí ekonomického cyklu,“ dodává Ferdinand Hlobil ze společnosti Cushman & Wakefield. Podle něj už ve třetím čtvrtletí letošního roku u nás došlo k útlumu spekulativní výstavby, což je přímý dopad globální ekonomické krize. Zatímco v uplynulých letech bylo v industriálním developmentu nejnáročnější připravit logistický projekt k výstavbě, dnes jsou projekty připraveny, ale v důsledku bankovní krize pro ně developeři nedokáží zajistit financování. Tím spíše, že banky jsou dnes v přístupu k novým projektům více než obezřetné. „Nové projekty pečlivě prověřujeme a zároveň trváme na vyšším podílu vlastního kapitálu a stejně tak i předpronájmů,“ konstatovala nedávno na jednom ze seminářů Stavebního fóra Lenka Kostrounová z ČSOB. Proto se podle F. Hlobila dnes staví hlavně na základě objednávek budoucích nájemců, ale i tento typ poptávky se pomalu utlumuje. „Zhruba od začátku listopadu zaznamenáváme zastavení i těchto projektů. Důvody jsou dvojí, buď ani nájemci nedokáží zajistit finance na nový projekt, nebo jejich expanzní projekty brzdí jejich zahraniční mateřské společnosti v očekávání horších obchodních výsledků“ vysvětluje F. Hlobil.
Infarktový trh?
„Očekáváme, že se trh do konce roku téměř zastaví a dostaneme se do vyčkávacího období. Situace se dnes rychle mění a vyvíjí, řada firem má obavu učinit před koncem finančního období jakékoliv rozhodnutí, protože to by se za pár měsíců mohlo jevit jako velmi nevýhodné,“ říká Ferdinand Hlobil s tím, že i první pololetí roku 2009 bude pro logistický trh slabší a k jeho oživení dojde až v jeho druhém pololetí. V příštích měsících tak podle něj lze počítat s minimální výstavbou na straně developerů, menším objemem nákupů a prodejů průmyslových nemovitostí a růstem míry výnosnosti (tzv. yield). Dále bude sílit diferenciace produktů – zatímco nejlepší lokality budou stále obsazené, druhořadé nemovitosti mohou mít v případě odchodu nájemce potíže s nalezením nového. Zatím hlubší dopady krize na západní Evropu by ovšem nakonec mohly domácímu logistickému trhu prospět – některé tamější firmy by v rámci hledání úspor mohly své aktivity přenést k nám. Proto také lze odhadovat, že by v roce 2009 plocha sjednaných pronájmů byla větší než nově vybudované prostory, nicméně pro rok 2009 společnost Cushman & Wakefield odhaduje, že ani jeden z těchto dvou parametrů nepřekročí úroveň 500 tis. m2.
Střední Evropa: logistický eden
Bez ohledu na aktuální problémy či zpomalení výstavby i poptávky po logistických areálech se „logistická“ budoucnost Česka jeví v růžových barvách, což je důsledek jak výhodné geografické polohy, tak dosažené úrovně hospodářského rozvoje. V hledáčku developerů – samozřejmě v závislosti na záměrech distribučních společností – se přitom v posledních letech ocitá nejen Česká republika, ale celá postkomunistická část evropského kontinentu. Společnost ProLogis, největší světový vlastník, správce a developer logistických nemovitostí, nedávno vydala studii na toto téma s názvem Logistická infrastruktura ve střední a východní Evropě. „Ekonomický růst, zvyšující se prosperita a další rozšiřování Evropské unie v rámci regionu střední a východní Evropy v posledních letech značně napomáhají zlepšit zdejší logistickou infrastrukturu,” komentoval obsah studie Leonard Sahling, první viceprezident ProLogis pro výzkum. Podle něj se v minulosti dopravní infrastruktura v pěti hlavních zemích regionu – Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko – značně zanedbávala, nicméně od devadesátých let její rozvoj silně pokročil a v některých ohledech je již srovnatelný se západní Evropou. Nemalé „mezery“ ovšem ještě existují, a to hlavně na lokální úrovni. „Když vezmeme v úvahu tempo současného vývoje, dá se předpokládat, že to potrvá nejméně dalších deset let, než budou země střední a východní Evropy schopny dokončit plány na vybudování moderní dopravní infrastruktury,“ předpovídá L. Sahling.
V rámci celé oblasti střední a východní Evropy ovšem existují značné regionální rozdíly. Situace v prvně zmíněném regionu je podstatně lepší, a proto sem směřují jak developeři, tak uživatelé-nájemníci logistických areálů. Potvrzuje to poslední studie European Distribution Report, která mapuje logistickou atraktivitu jednotlivých lokalit, respektive zemí a kterou pravidelně vydává společnost Cushman & Wakefield. Žebříček je sestaven na základě řady kritérií, jako například nájemné průmyslových prostor, cena lidské práce, hustota provozu, velikost dopravního trhu, vzdálenosti ke klíčovým trhům, hustota osídlení atd. Prvenství v něm zase obhájila Belgie, druhé místo patří Nizozemí a za ním už následuje středoevropské trio: Maďarsko, Česká republika a Polsko. Výrazně si polepšilo i Slovensko, které v předešlých ročnících vůbec nebylo do žebříčku zahrnuto. K oblibě Slovenska výrazně přispívají jeho ekonomické výsledky a brzká fixace měny na euro. „Růst obliby střední Evropy není žádným překvapením. Trh logistických nemovitostí táhli v posledních více než dvanácti měsících hlavně výrobci. Výrobní firmy k nám nelákají jen nižší náklady, své výrobky zde chtějí také prodat. Vidí, že kupní síla Středoevropanů neustále roste,“ vysvětluje Ferdinand Hlobil.
Nejatraktivnější evropské logistické lokality
| Země | Umístění 2008 | Hodnocení 2008 | Umístění 2006 |
|---|---|---|---|
| Belgie | 1 | 8.45 | 1 |
| Nizozemí | 2 | 9.54 | 3 |
| Maďarsko | 3 | 9.56 | 7 |
| Česká republika | 4 | 9.57 | 4 |
| Polsko | 5 | 9.76 | 5 |
| Francie | 6 | 10.25 | 2 |
| Rakousko | 7 | 10.81 | 9 |
| Německo | 8 | 10.82 | 6 |
| Slovensko | 9 | 10.85 | - |
| Itálie | 10 | 11.37 | 8 |
| Velká Británie | 11 | 12.25 | 10 |
| Dánsko | 12 | 12.31 | - |
| Rumunsko | 13 | 12.49 | - |
| Litva | 14 | 12.56 | - |
| Portugalsko | 15 | 13.11 | 12 |
| Lotyšsko | 16 | 13.24 | - |
| Španělsko | 17 | 13.44 | 15 |
| Estonsko | 18 | 13.81 | - |
| Turecko | 19 | 13.91 | - |
| Ukrajina | 20 | 14.44 | - |
| Finsko | 21 | 14.93 | - |
| Rusko | 22 | 15.27 | 13 |
| Bulharsko | 23 | 15.7 | - |
| Irsko | 24 | 16.41 | 11 |
| Švédsko | 25 | 16.49 | 14 |
Pramen: Cushman & Wakefield
Nejvyšší nájmy logistických nemovitostí v Evropě
| Pořadí | Lokalita | Stát | €/m²/rok |
|---|---|---|---|
| 1 | Londýn (Heathrow) | Velká Británie | 165 |
| 2 | Dublin | Irsko | 118 |
| 3 | Barcelona | Španělsko | 102 |
| 4 | Stokholm | Švédsko | 100 |
| 5 | Amsterdam (Schiphol) | Nizozemí | 95 |
| 6 | Petrohrad | Rusko | 94 |
| 7 | Riga | Lotyšsko | 90 |
| 8 | Kyjev | Ukrajina | 88 |
| 9 | Moskva | Rusko | 87 |
| 10 | Madrid | Španělsko | 87 |
Pramen: Cushman & Wakefield
Nájemné – střední a východní Evropa
| Lokalita | Stát | €/m²/rok |
|---|---|---|
| Kyjev | Ukrajina | 88 |
| Sofie | Bulharsko | 72 |
| Budapešť | Maďarsko | 54 |
| Bukurešť | Rumunsko | 48 |
| Praha | Česká Republika | 48 |
| Bratislava | Slovensko | 45 |
| Varšava | Polsko | 36 |
Pramen: Cushman & Wakefield
Časopis Stavební fórum Vás zve na tradiční adventní setkání Realitní trh 2008 > 2009 Bilance a plány. Akce se koná dne 9. 12. 2008 od 13:00 do 17:00 hod. v Hotelu Majestic Plaza, Štěpánská 33, Praha 1 (registrace účastníků začíná již ve 12:30 hod.).
Diskusní setkání nabídne zhodnocení realitního trhu v ČR a zaměří se na prognózy roku 2009. I letos se budeme věnovat vývoji všech segmentů realitního trhu a současně poodhalíme plány investorů a developerů na rok příští. V diskusi vystoupí např. P. Merežko (ČS), Z. Havelka (CPI Group), M. Skalický (REICO), O. Humlová (Salans) a řada dalších odborníků. Nebude chybět skvělý raut, bohatá tombola a ochutnávka kubánského rumu a doutníků.
Generálním partnerem akcí Stavebního fóra je Česká spořitelna, a.s. Hlavními partnery akce jsou společnosti AAABYTY.CZ, a.s., AAAINDUSTRY.CZ, a.s.
Podrobné informace o programu a on-line přihlašovací formulář naleznete na http://www.stavebni-forum.cz/diskuse2008.