Komerční reality: oživení přijde, až…
„Časový posun mezi vývojem HDP a nájemní aktivitou činí 12 až 24 měsíců,“ tvrdí právě publikovaná analýza českého realitního trhu poradenské společnosti Colliers. V okamžiku, kdy propad hospodářství dosáhne svého dna, se tedy teprve může začít odpočítávat čas propadu trhů jednotlivých segmentů komerčních realit. Zatím ovšem nikdo neví, zda tuzemský HDP ještě stále klesá, nebo začal ve třetím čtvrtletí opět růst.
Pololetní analýza vývoje realitního trhu z dílny Colliers kromě opatrných a vývojem HDP podmíněných prognóz přináší také poměrně podrobné zmapování vývoje v jednotlivých segmentech komerčních realit (logistika, kanceláře, obchod). Přes dílčí rozdíly dnes všechny vykazují několik dobově univerzálních charakteristik: slabou poptávku a tomu odpovídající nájemní aktivitu (ta je ještě zkreslená tím, že se do ní započítávají renegociace stávajících smluv), na druhé straně spíše zmrtvělá výstavba.
Notorieta: slabá poptávka
Trh logistických prostor sice ještě počátkem roku díky setrvačnosti vykazoval příznivé výsledky přinejmenším na straně nabídky – ta v prvním čtvrtletí docela výrazně meziročně vzrostla. Horší to ovšem bylo s odbytem – za celé první pololetí tohoto roku bylo podle údajů společnosti Colliers pronajato jen 108 tis. metrů čtverečních skladových a průmyslových prostor, což meziročně představuje pokles o 72 %. Podle téže analýzy nová nabídka, tedy dokončená výstavba, v tomto období činila zhruba 185 tis. metrů čtverečních (tato čísla se dost liší od jiných odhadů – podle společnosti Cushman & Wakefield se u nás jenom od ledna do konce března postavilo 231 822 metrů, DTZ pro toto období uvádí dokonce 263 100 metrů čtverečních). Vzhledem k tomu míra neobsazenosti spíše roste a nyní činí přibližně 20 %, ovšem s relativně velkými regionálními výkyvy – v Praze se pohybuje kolem 17 %, v Plzni je 29 % a na severu Moravy činí 34 %. Citovaná analýza přitom neočekává zásadnější oživení trhu před rokem 2011.
Podobně zchromlý je trh maloobchodních prostor. Nejlépe to nejspíše dokazuje skutečnost, že v prvním pololetí nebylo otevřeno žádné obchodní centrum v hlavním městě a s výjimkou Galerie Harfa (42 000 metrů čtverečních) tomu tak bude až do konce roku. Na rozdíl od nájemného logistických areálů je ale úroveň nájmů maloobchodních jednotek stabilní. S postupným oživením aktivity na trhu v Colliers počítají v druhé polovině následujícího roku.
Nijak intenzívní není ani výstavba administrativních budov. V prvním pololetí se Praha – tradiční centrum jejich výstavby – dočkala 85 tis. metrů nových kanceláří, což je o 25 % méně než ve stejném období loni. Nové nájemní smlouvy představují plochu 97 tis. metrů čtverečních, což je meziročně o 30 % méně a navíc celou pětinu z toho představují renegociované smlouvy. I v tomto segmentu nabídka převažuje nad poptávkou, (v Praze míra neobsazenosti přesahuje jen mírně přes 10 %), přičemž aktuální poměry na trhu velmi ilustrativně odráží úroveň nájmů – ta sice na první pohled loni i letos zůstává stejná, ale stále větší podíl v deklarovaných nájmech zaujímají nejrůznější pobídky. „Standardní jsou dnes 12měsíční nájemní prázdniny, což při pětiletých kontraktech představuje snížení nájmu o 20 %,“ konstatuje Karel Stránský z Colliers. Pro pražský kancelářský sektor analýza predikuje ještě 6 – 18 měsíců slabé aktivity a vzhledem k tomu i případný mírný pokles nájemného.
Opatrní (a netransparentní) investoři
Intenzita poptávky a objem realizovaných investičních operací odpovídá celkovému stavu trhu. Základní parametry investičního trhu v prvním letošním pololetí stejně jako nejbližší výhledy mají ráz takřka katastrofický. Podle analýzy Colliers lze letos očekávat nákupy za pouhých 200 – 250 mil. eur, což v porovnání s předchozími obdobími představuje pokles o 80 –90 %. Stejně vyhlíží statistika počtu transakcí – z 40 – 60 v předchozích letech letos klesne na 4 – 8. Karel Stránský ovšem v této souvislosti upozorňuje na jistou ošidnost těchto údajů: „Investiční trh není zcela průhledný, součástí smluvních ujednání bývá závazek mlčenlivosti.“ Malý zájem o publicitu investičních operací lze mj. vysvětlit i tím, že ceny klesají, ale žádný majitel či developer nechce být spojován prodejem „pod cenou“. Navíc se mezi investory začínají objevovat ve stále větší míře tuzemské subjekty, mezi nimi i soukromí investoři, a ti se publicitě většinou přímo vyhýbají. Investiční trh je tedy poměrně netransparentní a možná vykazuje větší pohyb, než ukazují dostupné údaje, nicméně krize je více než patrná i na něm.
Podle citované analýzy jsou současné poměry charakteristické silnější pozicí poptávajících. Ti jednak tlačí na ceny, jednak požadují lepší podmínky pro celou operaci, například garance nájmů. Vzhledem k tomu také realitní obchody vyžadují více času, šest až osm měsíců namísto někdejších dvou až tří. Přes to všechno v Colliers očekávají v dohledné době jisté oživení investiční aktivity, a to hlavně pod tlakem finančních potíží majitelů a zájmu bank redukovat svoje angažmá v realitní oblasti. Vzhledem k tomu by se mělo prodávat spíše za ceny nižší s adekvátním vzrůstem výnosů (yield). Opatrnost velkých institucionálních investorů ovšem vede k tomu, že trhu budou i nadále dominovat spíše menší lokální investoři a převažovat proto budou transakce v nižších hodnotách (10 – 15 mil. eur). Velcí hráči by se na český realitní trh měli viditelněji vracet až v příštím roce, ovšem zásadní oživení investičního trhu nelze očekávat před rokem 2012.
Problematické prognózy
V nedávno minulých letech se poradenské společnosti (a nejen ony) takřka předháněly v tvorbě optimistických prognóz. Ty byly většinou založeny na předpovědích růstu budoucího z růstu předchozího, aniž by podstatnějším způsobem braly v potaz faktory makroekonomické, resp. fundamentální, vývoj ve finančním sektoru apod. Krize ukázala krátkozrakost nebo spíše limitovanou hodnotu tohoto druhu odhadů, který jen málo počítá s vývojem ekonomiky jako celku. Realitní trh totiž není izolovanou entitou a možná je jeho závislost na rázu vnějšího prostředí větší než v jiných sektorech či oborech ekonomiky. Takřka fatální reálné problémy a také kritika zvnějšku vedla realitní prognostiky k evidentnímu vystřízlivění – dnes se hlavně popisuje aktuální stav trhu (obvykle shodně, ale i tady se rozdíly najdou), podstatně méně už jeho budoucnost. Je to ostatně všeobecná situace, od washingtonského Capitolu až k pražské budově ČNB zní jeden hlas: v ekonomice dnes ani vývojové trendy, natož pak konkrétní veličiny nelze spolehlivě předvídat. Proto jsou dnes všechny realitní prognózy oproti minulosti podstatně střízlivější a hodně založeny na principu „když …, tak …“ a deskripci možných variant vývoje. Citovaná analýza z dílny Colliers počítá ve všech sledovaných oblastech s oživením v horizontu dvou až tří let. Zní to věrohodně – stále více informací naznačuje konec propadu klíčových světových ekonomik a tak by i českou ekonomiku podobný zvrat mohl čekat někdy v první polovině příštího roku. A s ním i počátek postupné, ale velmi pomalé rekonvalescence tuzemského realitního trhu.