Predaj apartmánových bytov vo Vysokých Tatrách bez zmien
Ako je známe, v roku 2004 slovenské veľhory zasiahla veterná kalamita a zničila veľkú časť zalesnených plôch. Toto bol signál pre zainteresovaných – investorov, developerov, banky – k spusteniu masívneho rozvoja výstavby apartmánového bývania v celom regióne. Dodajme, že v zahraničí je zaobstarávanie si tohto druhu nehnuteľnosti na účely rekreácie, prenájmu alebo investície vcelku bežné. Majitelia majú zabezpečenú celoročnú službu starajúcu sa o bezproblémové prevádzkovanie a údržbu takéhoto komplexu. Tiež je po dohode s realitnou kanceláriou či cestovnou agentúrou možné priebežne počas celého roka, s výnimkou dohodnutých termínov, apartmán prenajímať.
Boom vo výstavbe, ktorý nastal po už zmienenej
veternej kalamite, sa skončil v roku 2009 s príchodom komplexných
dôsledkov svetovej ekonomickej krízy. Vo Vysokých Tatrách je vystavaných
množstvo apartmánových komplexov čakajúcich na svojich nových majiteľov.
Približne polovicu tvoria staré budovy, na ktorých po rekonštrukcii zostal
pôvodný len skelet, zvyšok tvoria najmodernejšie materiály a technológie
zabezpečujúce novým majiteľom ten najkomplexnejší luxus, žiadaný pri
náročnom type dovolenky. Druhú časť z portfólia ponuky tvoria
novopostavené nehnuteľnosti, ktoré však v prevažnej miere nestoja priamo
v úplnom srdci Vysokých Tatier, za čo sa považuje v prvom rade Štrbské
Pleso a Starý Smokovec.
Súčasnosť uprednostňuje racionalizmus
Vzhľadom na zmenené priority potenciálnych
kupujúcich sa proces predaja apartmánov po roku 2008 spomalil až takmer
zastavil. V súčasnosti sa čoraz dôležitejším prvkom v investovaní
nielen jednotlivca, ale aj firiem stáva udržanie si zaužívaného štandardu,
prípadne čo najvýraznejšia eliminácia jeho poklesu. Do tohto trendu už
nezapadá investícia do nehnuteľnosti, v prevažnej miere charakterizovanej
ako nadštandard, k existencii nie celkom nevyhnutný.
Napriek výraznému poklesu predaja sa počas roku 2009 a začiatkom roku 2010 ceny ponúkaných apartmánov v horských častiach Slovenska výrazne neznížili. Pohybujú sa od 800 do 2500 eur za meter štvorcový, sú však lokality, ako Štrbské pleso, kde sa môžu vyšplhať až na päťtisícovú úroveň! V mnohých prípadoch nezanedbateľnú časť predávanej plochy tvorí terasa, niekedy viac ako polovicu z celkovej výmery obytnej jednotky.
Za neklesajúcimi alebo len veľmi mierne klesajúcimi cenovými požiadavkami investorov je postavenie silného developera, finančne dostatočne zabezpečeného, ktorý bral investovanie do tohto realitného segmentu vážne – s výhľadom „behu na dlhé trate“. Otázkou zostáva, do akej miery môže developerov v ich postoji voči cene a predajnosti nechať ľahostajných ekonomická situácia nielen zo slovenského, ale najmä z celosvetového pohľadu.
Ukončená stavba ponúka viacero možností
Zo štatistického pohľadu realitných
spoločností je zrejmé nie spomalenie, ale skôr zastavenie tohto trhu, čo
v praxi znamená, že s výnimkou občasných „lastovičiek“ sa
nepredáva. Preto, nech je investor akokoľvek schopný, tento fakt ho nemôže
nechať nečinným a skôr či neskôr bude nútený podniknúť kroky vedúce
k rozhýbaniu trhu v danom segmente. Navyše nemalú časť kupujúcich
v predchádzajúcom, ekonomicky pozitívnom období, tvorila zahraničná
klientela, najmä Briti, Poliaci, Česi a Rusi, u ktorých v súčasnosti
(snáď až na Rusov) panuje podobný náhľad na kúpu luxusných a prioritne
nepotrebných nehnuteľností ako na Slovensku.
Inou kapitolou sú rozostavané apartmánové domy v Novej Lesnej, Starom Smokovci, alebo Veľkej Lomnici. Investori pozastavili výstavbu jednotlivých objektov a čakajú na vývoj situácie, ktorá je pre mnohých už teraz likvidačná. Pri nedostavanom objekte totiž nie je možné pri spomalení až zastavení predaja zvoliť taktiku prenájmu, alebo celú nehnuteľnosť predefinovať na hotel a služby s tým spojené. Preto by malo byť v tejto oblasti prioritou rozostavané dostavať, keďže nikto, kto chodí obdivovať hory, nemá o nedokončenú budovu v štádiu hrubej stavby záujem. Pre investora to otvára hneď niekoľko možností.
Impozantný výhľad bez infraštruktúry nestačí
Druhou stranou mince je však miestna
infraštruktúra. Napriek obrovskej ponuke rôznych typov apartmánov,
v Tatrách chýba prakticky všetko. Obchody, skibusy, zábavné podniky,
obsluha na úrovni, kvalitné jedlá. Ak nie je kupujúci priam fanatik do
horskej turistiky, prípadne zarputilý lyžiar, veľa dôvodov na investovanie
do nehnuteľnosti v tejto lokalite nemá. Pokiaľ chce teda developer upútať
pozornosť, musí v rámci ponuky pridať „niečo navyše“, čo, žiaľ,
zatiaľ nie je v Tatrách celkom bežné. Obchody, fitnescentrá, kozmetické
salóny alebo večerné podniky, ktoré o desiatej večer personál nezavrie a
neodíde spať, je kľúčom k „prečnievaniu“ nad konkurenčnými
ponukami.
Nie novým investorom vo Vysokých a Nízkych Tatrách je firma TMR – Tatry Mountain Resorts, vlastniaca významné množstvo hotelov a zjazdových tratí a zároveň budujúca nové. Paralelne s tým sa snaží o zviditeľnenie na trhu aj ako spoločnosť rozvíjajúca práve už vyššie spomínanú zanedbanú infraštruktúru, tak potrebnú pre úspešnosť každého projektu. Subjekt zastrešuje finančná skupina J&T vlastniaca 20 percent akcií spoločnosti TMR, ktorá v horských strediskách doteraz preinvestovala 45 miliónov eur a v pláne má ďalších 90 miliónov. Očakáva sa, že práve pôsobenie týchto dvoch spoločností dokáže v danej sfére posunúť pohľad kupujúcich z teórie do reálnej praxe, čo by bolo krokom vpred nielen pre tandem TMR – J&T.
Ilustračné foto – Viktor Zamborský (1), J&T Real Estate (2), Bellevue Holding (3), IT Slovakia (4), CI Development (5)