Komerční nemovitosti: jak ušetřit
Šetřit, šetřit, šetřit – i tak lze v době hospodářské krize, která se citelně projevuje i na realitním trhu, parafrázovat známý Leninův citát. Řídí se jím jak majitelé nemovitostí, tak nájemci. A prostor pro úspory – jak ukazuje nedávno publikovaná zpráva z pera poradenské společnosti King Struge – existuje. V jiné poradenské firmě – Colliers – jsou přitom toho názoru, že vyšší efektivita nájemních vztahů může pomoci trh komerčních realit oživit.
„Jednoznačně nejrozšířenější strategií, jak snížit provozní náklady komerční nemovitosti, je tlak na cenu dodavatelských služeb, které tvoří 50 % celkového rozpočtu na správu budovy,“ říká Lucie Šindlerová, vedoucí property management týmu poradenské společnosti King Sturge, a dodává: „Vlastníci realitních portfolií obvykle pořádají každé dva až tři roky výběrová řízení na dodavatele klíčových služeb, díky čemuž jsou schopni snížit provozní náklady o několik procent. V poslední době, pravděpodobně v souvislosti s krizí, se setkáváme se snahou pořádat výběrová řízení častěji (každoročně) a vybrat nejlevnější nabídku. Bohužel to není vždy nejšťastnější řešení.“ L. Šindlerová přitom upozorňuje především na narušení plynulosti správy nemovitosti a obvykle i přechodné snížení kvality poskytovaných služeb – poměrně časté jsou totiž případy, kdy dodavatelé ve snaze udržet si zakázku pracují za minimální nebo nulovou marži, což se na kvalitě jejich služeb odráží.
Redukce, odklady
Často zvažovanou variantou je také omezení rozsahu služeb, které jsou v rámci správy dané nemovitosti využívány či poskytovány. Jde často o služby, které jsou majiteli přehodnoceny jako potřebné v menším množství či se sníženou frekvencí. Příkladem může být péče o venkovní zeleň, úklid v exteriéru budovy, čištění velkých skleněných ploch apod. Využívanou alternativou je i sjednávání velkoobjemových slev u preferovaných dodavatelů.
V rámci správy nemovitosti připravuje property manažer pro vlastníka nemovitosti dlouhodobý plán preventivní údržby. V jeho rámci jsou investiční náklady, spojené s opravou budovy či nezbytnými výměnami a obměnami zařízení, obvykle naplánovány v časovém horizontu od dvou do deseti let. V současné době je podle King Sturge u některých vlastníků nemovitostí možné pozorovat tendenci přechodně odložit některé plánované investiční kroky, pokud nejsou nezbytně nutné, a posílit tak své cash flow. Jedná se např. o nákladné opravy střechy, fasády, vzduchotechniky, výměnu výtahu apod.
„Snižování provozních nákladů je nájemci v zásadě přijímáno pozitivně, protože jim jsou adekvátně sníženy servisní poplatky přeúčtovávané k nájemnému. V žádném případě nesmí být ohrožen provoz budovy,“ dodává Lucie Šindlerová z mezinárodní poradenské společnosti King Sturge.
Nejdůležitější je začátek
O úsporách samozřejmě uvažuje i řada nájemců, pro které nájemné a poplatky spojené s užíváním prostor představují druhou největší položku v měsíčním rozpočtu – hned po mzdách. Jaké přitom mají možnosti?
Největší příležitost, jak ušetřit za pronájem komerčních prostor, se pochopitelně nabízí už v prvopočátku nájemního procesu, tedy při výběru nejvhodnější nemovitosti. K důležitým kritériím výběru ze strany nájemců patří lokalita a reprezentativnost budovy, významnou roli hraje i velikost pronajímaných prostor a jejich flexibilita a v neposlední řadě i rozsah služeb, které bude nájemce „konzumovat“. Je tedy na místě zvažovat, zda firma skutečně potřebuje sídlit v centru, tedy v místě standardně nejvyšších nájmů, stejně tak je nutné brát v potaz nejen aktuální počet zaměstnanců, ale i jeho předpokládaný vývoj v nejbližších letech (toto období by se mělo shodovat s délkou sjednávaného nájmu). Právě v tomto okamžiku je na úspory největší šance, naopak poté, co je nájemní smlouva uzavřena, je už velmi obtížné dosáhnout nějakých zásadních změn a s tím související redukce nákladů.
Renegociace nájmu, respektive nájemní smlouvy je totiž možná jen tehdy, pokud to sama smlouva umožňuje. Tak tomu bývá v zásadě ve dvou případech: po ukončení smlouvy jako takové či v době tzv. break option – ten bývá součástí jen některých smluv a představuje pro nájemce možnost – obvykle po třech letech v rámci pětiletého nájmu – pronájem ukončit za výhodnějších podmínek.
Možností exp post mnoho není
Ekonomické problémy obecné i vlastní samozřejmě nutí nájemce hledat cesty ke snižování „realitních“ výdajů i v „chodu“ nájmu. Dosti častou využívanou možností krácení nájemních nákladů je dnes podnájem, resp. podpronájem (tzv. sublease), v jehož rámci nájemce část svých pronajatých prostor sám pronajme. Získat kvalitního podpronájemce ovšem není úplně jednoduché, navíc se z provozních důvodů nehodí pro každé prostory. Problematický je například u administrativních budov (kdy je vnitřní prostor často řešen jako open space a je třeba sdílet i recepci), naproti tomu jednodušší bývá u logistických nemovitostí, kdy se oba nájemci obvykle vzájemně neruší a mohou synergicky využívat drahou obslužnou techniku. Přes tyto překážky se podnájem postupně prosazuje – podle poslední zprávy Prague Research Forum v Praze podnájmy představují o zhruba 1,84 % ze všech obsazených ploch a přesahují plochu 43 000 m².
Méně radikálním řešením – které je na místě v jakékoli době – je audit servisních poplatků, které jsou s nájmem spojeny a jejichž proporční podíl je nájemcům přefakturováván spolu s nájmem. Tady je ovšem nutné věcné jednání se správcem či majitelem objektu, které nemusí být vždy úspěšné.
Klíč k oživení trhu?
Šetrnost nájemců přitom podle poradenské společnosti Colliers International nepřináší užitek a ekonomický efekt jenom jim samotným – mohla by se stát cestou k znovunastartování trhu komerčních realit, jehož současný stav se přičítá zejména postojům bank. Kvalita a bonita nájemců se totiž hlavně na investičním trhu stává velmi podstatným argumentem. Na tom českém se letos udály pouze tři významnější transakce – akvizice kancelářských budov Jungmannova Plaza, Budějovická Alej a sídla společnosti Unilever na adrese Thámova 18, Karlín. Všechny tři transakce měly jedno společné – projekty byly obsazeny kvalitními nájemci a na delší dobu, což je právě faktor, který dokáže přilákat investory i v době krize. „O hodnotě budovy nejvíce vypovídá její výnosnost, tedy laicky řečeno, návratnost vložených finančních prostředků v co nejkratší době. Generátorem této výnosnosti jsou vždy pouze kvalitní nájemci,“ vysvětluje Ladislav Szabo z Colliers International. V praxi to tedy znamená, že pokud se developerovi podaří přilákat bonitního nájemce a poněkud ustoupit z podmínek, na něž byl během posledních let zvyklý (obvykle v rámci renegociace), může tím získat kapitál pro svůj další rozvoj i bez pomoci banky. Podle Colliers je tedy rovnice velmi jednoduchá: ekonomicky zdatní (protože šetrní) = prostor pro rozvoj developmentu. Pokud dokáží nájemci a developeři najít společnou řeč a oboustranně výhodný kompromis, může se realitní trh vzpamatovat i bez bank. A ty pak budou muset do znovu rozjetého vlaku opět nastoupit.
Jagg.cz
Linkuj.cz
Google Bookmarks
Live bookmarks
Digg
Del.icio.us
MySpace
Facebook