Trend: Víkendový apartmán ako investícia
Veľký rozmach bytovej výstavby, ktorý sa v posledných rokoch a mesiacoch závratne rozširuje z metropolitnej Bratislavy smerom na východ a postupne preniká do celého Slovenska, najnovšie s odstupom kopíruje jej príbuzná forma – víkendové bývanie v apartmánových a rekreačných domoch. Neodvratne sa blížiaci termín zavedenia eura, ruka v ruke s existenciou početne významnej solventnej vrstvy, ktorá berie kúpu jednej alebo viacerých oddychových nehnuteľností ako rozumnú a menej rizikovú investíciu, znamená pre mnohých realitných dravcov voňavú korisť, provokujúc ich k vzájomným pretekom.
Aj keď sa už niekedy zdá, že trh s rekreačnými nehnuteľnosťami sa na
Slovensku začína pomaly prehrievať a dopyt po bývaní s vysokohorským
vzduchom za oknom nevládze reagovať na čoraz väčšiu presýtenosť ponuky,
investori nepoľavujú. Ich tlak na atraktívne situované lokality z roka na
rok rastie. Hoci sa prednostne orientujú na oblasť Vysokých a Nízkych
Tatier, pri vytyčovaní strategického plánu nevynechávajú ani ostatné
turistické centrá Slovenska. Príkladom môže byť nielen Orava či búrlivo
sa rozvíjajúce okolie Liptovskej Mary, ale najnovšie aj prostredie vodných
plôch v juhozápadnej časti republiky (Piešťany, Senec, Vojka).
Najvyššou hodnotou lokalita
Hitom doby sa teda stáva apartmán – už nie výlučne ako jednotka sezónne
navštevovaného ubytovacieho zariadenia, ale zároveň ako predmet kúpy do
súkromného vlastníctva. Keďže domáce aj zahraničné firmy sa netaja
zámermi budovať v chránenej oblasti vysokohorských parkov ďalšie
kapacity, aktivizuje sa aj opačná, dosiaľ mlčiaca strana barikády. A tak
sa napríklad v radoch miestnych starousadlíkov i komunálnych poslancov
Vysokých Tatier začína proti masívnym nájazdom „realitných
kolonizátorov“ dvíhať vlna odporu.
Za povšimnutie stojí ďalší trend: snaha vrátiť slovenského dovolenkára
späť na Slovensko sprevádzaná mohutnou výstavbou rekreačných komplexov
kombinovaných s aquaparkami (Tatralandia a pripravovaný Live Park Liptovský
Mikuláš, Vodný raj Vyhne, Aqua City Poprad, Spa&Aquapark Turčianske
Teplice, Senec) alebo thermalparkami (Bešeňová, Veľký Meder, Podhájska).
Zdá sa, že práve tu drieme silný potenciál na rozvoj apartmánových
rezortov. Po dlhoročnom stereotype zimného lyžovania doma a letného kúpania
v Stredomorí odštartovala psychologická kampaň na podporu domáceho
cestovného ruchu. Jej nosná téza znie, že netreba cestovať ďaleko za
morom, aby sa človek nabažil vody a slnka.
Filozofiou týchto dní však nie je – ako by sa mohlo logicky zdať
– cena za „štvorec“ obytnej plochy, ktorá sa v horských strediskách
bez známok najmenšieho pohoršenia doťahuje na hodnoty v bratislavských
tabuľkách, ale otázka, kto vyrukuje s najlukratívnejšou lokalitou či
najluxusnejším vyhotovením ako prvý. Prvoradým kritériom totiž zostáva a
nadlho aj zostane lokalita. Kto si nepotrpí na jej vychytenosť, príde
k rovnakej nehnuteľnosti na Orave za polovicu sumy, ktorú by dnes musel
zaplatiť povedzme na Štrbskom plese. Niektoré z ďalších ohlásených
projektov vo Vysokých Tatrách sa dokonca šplhajú až do šesťciferných
výšav príznačných len pre tie najprestížnejšie zóny v hlavnom meste
Slovenska.
Garantovanosť výnosov otázna
Developeri brilantne ovládajú násobilku rentability – vedia, že
nepretržité celoročné využívanie nadobudnutých víkendových bytov nie je
u prevažnej časti ich majiteľov (pochádzajúcich zo vzdialenejších
regiónov Slovenska, ale aj zahraničia) možné ani časovo, ani fyzicky. Preto
im spolu s apartmánmi iniciatívne ponúkajú aj balík služieb umožňujúci
ich správu, udržiavanie a v prípade záujmu aj dômyselne prepracovaný
systém prevádzky zameranej na prenajímanie. Nemusí a ani nejde výlučne
o fyzické osoby – minimálne rovnako obletovanú skupinu, ktorá sa na
celkovom počte predaných bytov podieľa solídnou polovičkou, predstavujú
firmy. A práve o ich priazeň zvádzajú investori medzi sebou tvrdý
každodenný súboj.
Pokiaľ však klient kupuje apartmán vyslovene na účel prenajímania, mal by
pri rozhodovaní prejaviť zvýšenú obozretnosť a zvážiť všetky faktory,
ktoré môžu potenciálne ovplyvniť úspešnosť takejto investície. Reálna
garantovanosť výnosov je totiž na začiatku veľmi otázna a konkretizovať
percento budúcej obsadenosti toho či oného apartmánového domu si pred
spustením režimu prenajímania nikto netrúfne. Napriek tomu sa stalo bežným
zvykom, že investor nasadí záujemcovi ružové okuliare, aby krivku skorej
návratnosti a časom aj zisku videl v čo najoptimistickejšom svetle.
Zarážajúce pritom je, že takejto naivnej predstave uveria neraz skúsení a
ostrieľaní ľudia, dokonca aj z radov úspešných podnikateľov!