Pod drobnohľadom analytikov tentoraz druhý polrok 2009

Napriek tomu, že rok 2010 sa pomaly približuje k svojej polovici, návraty do roku predchádzajúceho v podobe analýz, štatistík a hodnotiacich záverov neutíchajú. Správa medzinárodnej realitnej spoločnosti CB Richard Ellis Group CEE Property Investment MarketView za január 2010 odhalila, že investície do inštitucionálnych nehnuteľností v regióne strednej a východnej Európy v 2. polroku 2009 významne vzrástli a zaslúžili sa tak o celoročný obrat 2,5 miliardy eur. Takmer dve miliardy z celkovej sumy sa zrealizovali práve počas tohto obdobia, čo oproti prvým šiestim mesiacom znamená nárast o neuveriteľných 314 percent.

CBRE však zároveň upozorňuje, že tento enormný nepomer medzi dvoma polrokmi nemá svojho pendanta v predchádzajúcom roku. Investičné obraty v roku 2009 boli totiž o 75 % nižšie ako v roku 2008, pričom aktivity v druhom polroku v porovnaní s tým istým predvlaňajším obdobím dokonca klesli o 50 %!

Stredná Európa obstála lepšie ako juhozápadná

Investori sa v roku 2009 zameriavali predovšetkým na stabilné nehnuteľnosti v kľúčových lokalitách. „Minulý rok bol plný neistoty ohľadom ďalšieho ekonomického vývoja a situácie na trhoch s nehnuteľnosťami. V dôsledku toho investori vyhľadávali stabilné nehnuteľnosti s dlhodobými podmienkami na prenájom. To je dôvod, prečo sa zamerali predovšetkým na strednú Európu, kde sú ekonomiky všeobecne stabilnejšie ako kdekoľvek inde v regióne strednej a východnej Európy,” uvádza v správe šéf výskumu a poradenstva CBRE pre región strednej a východnej Európy Jos Tromp.

Povšimnutiahodný je celkom určite nárast podielu strednej Európy na obratoch celého spomínaného regiónu z 37 % v roku 2008 na 56 % v roku nasledujúcom. Na čo kládli investori na trhoch hlavných stredoeurópskych miest dôraz? V prvom rade na relatívne bezpečné aktíva, čo podľa CBRE spôsobilo, že celkový podiel obratu na pražskom, varšavskom a budapeštianskom trhu sa v roku 2009 zvýšil na 34 % ‒ v porovnaní s 21 % v roku 2008. Región juhozápadnej Európy obstál vo vlaňajšej štatistike už horšie: jeho podiel, naopak, klesol na 12 %, kým rok predtým si obhájil slušných 25 %. Dôvodom bola najmä neistota investorov vo vyhliadkach a pokles podielu západnej Európy na celkovom obrate z 37 % (2008) na 32 % (2009).

Pozornosť investorov upútali kancelárske aktíva

Zatiaľ čo investície do retailového trhu naznačovali koncom roka prepad, najviac záujmu vzbudili kancelárie. Čím si tento dočasný trend možno vysvetliť? „Averzia investorov voči rizikám a limitovanej dostupnosti top retailových produktov namierila ich pozornosť na kancelárske aktíva. Obrat v oblasti kancelárskych priestorov preto stúpol na 44 % v roku 2009 oproti 38 % v predošlom roku. Naopak, retailový trh bol v roku 2009 neaktívny, pretože ekonomická klíma, štruktúra trhu a neistota vplývali na nízku úroveň retailových investícií. Počas štvrtého kvartálu roku 2009 sa však tieto investície zvýšili a dosiahli úroveň 31-percentného podielu na obrate. V súčasnosti existujú náznaky, že aktivita v oblasti maloobchodu počas roku 2010 ešte vzrastie,“ vysvetľuje Tromp.

Ako dodáva, hotely tvorili 8 % z celkovej investičnej aktivity v regióne strednej a východnej Európy, kde boli najaktívnejší lokálni investori. Podiel priemyselného sektoru narástol oproti roku 2008 (7 %) na 12 % (2009). „Výsledky druhej polovice roku 2009 v spojení so stúpajúcim číslom transakcií v oblasti nehnuteľností vzbudzujú počas posledných týždňov v Českej republike a Poľsku v strednodobom horizonte optimizmus pre väčšiu likviditu aj na Slovensku. Avšak rozdiel medzi očakávaniami kupcov a predajcov na Slovensku je stále relatívne veľký,“ pridáva svoj pohľad Joerg Kreindl, riaditeľ CBRE na Slovensku.

Do Košíc mieri silný priemyselno-logistický hráč

Pretrvávajúci trend rastu v segmente industriálnych a logistických nehnuteľností potvrdzujú aj početné tlačové správy z iných zdrojov. Podľa tej najnovšej PointPark Properties (P3) – medzinárodný prevádzkovateľ a developer moderných logistických parkov v Európe – si to zamieril do metropoly východného Slovenska. Predmetom uzatvoreného partnerstva so spoločnosťou INVA Group je spolupráca na logistickom projekte PointPark Košice, ktorý vyrastie na ploche 120-tisíc m2 v priemyselnej a tranzitnej oblasti Košice-Šaca, v bezprostrednej blízkosti priemyselného parku IPSA a areálu US STEEL.

„Spolupráca so spoločnosťou Inva Group je ideálnym spojením skúseností z developmentu priemyselných areálov, lokálneho know how s medzinárodným zázemím P3 a skúsenosťami s výstavbou a správou logistických parkov,“ komentuje dohodu o partnerstve výkonný riaditeľ P3 na Slovensku Peter Bečár. Výstavba prvej haly by sa podľa neho mala zrealizovať v roku 2011.

Prime yieldy dosiahli svoje maximá

Obidva ukazovatele – percento výnosnosti (prime yield) i hodnota najlukratívnejších nehnuteľností – boli v strednej a východnej Európe (CEE) v druhom polroku 2009 relatívne stabilné. „V posledných mesiacoch sme zaznamenali viac transakcií uzavretých na úrovni prime yield alebo v jeho blízkosti, zvlášť na najvýznamnejších trhoch strednej Európy. Skutočnosť, že prime yieldy v niektorých západoeurópskych krajinách v 2. polroku 2009 poklesli, len potvrdila, že na väčšine trhov strednej a východnej Európy dosiahli svoje maximá,“ predpokladá riaditeľ oddelenia trhov v regióne CEE spoločnosti CBRE Pavel Schanka.

Predpovedať návratnosť v roku 2010 je podľa neho pomerne diskutabilné, keďže jednak ešte stále pretrvávajú tlaky na znižovanie nájomného v najlukratívnejších projektoch, jednak existuje potenciálne pritvrdzovanie prime yieldov pre zvýšený dopyt po najlukratívnejších aktívach. „Aj napriek sľubným náznakom na trhu s najlepšími projektmi sú na väčšine investičných trhov strednej a východnej Európy stále realitou klesajúce hodnoty sekundárnych nehnuteľností, čo sa do konca 2010 pravdepodobne nezmení,” mieni ďalej Schanka.

Konvergencia predstáv nákupcov a predajcov

Druhý polrok 2009 už podľa CBRE charakterizovali prvé náznaky normalizácie podmienok na investovanie. „Na základe zlepšených investičných podmienok a ekonomických výsledkov druhej polovice roku 2009 existujú dôvody na opatrný optimizmus a na prognózy, že investičné obraty budú v regióne počas roku 2010 rásť,“ tvrdí zástupca realitno-poradenskej spoločnosti. Svoj názor podopiera veľkými transakciami uzavretými v 4. kvartáli 2009 s objemom vyše 50 miliónov eur, čo je údajne viac ako v prvých troch kvartáloch dokopy.

Predpoklad, že na kľúčových stredoeurópskych trhoch sa predstavy nákupcov a predajcov o cene začínajú približovať, je opodstatnený najmä pri lukratívnych nehnuteľnostiach. Nie je vylúčené, že s týmito nehnuteľnosťami sa bude počas roka 2010 obchodov v spoločne očakávanej cene.

„Limitovaná volatilita nájomného najlukratívnejších kancelárskych priestorov robí z aktív na trhoch ako Praha a Bratislava atraktívne, stabilné investície. Navyše, záujem o najkvalitnejšie nehnuteľnosti mimo strednej Európy narastá, a vzbudzuje tak optimizmus smerom k nárastu aktivít v regióne strednej a východnej Európy počas roku 2010,” uzatvára svoju analýzu Pavel Schanka z CBRE.

Zdroj – Kharisma / CBRE, Key2B
Ilustračné foto a vizualizácie – HB Reavis, Key2B
1 – Apollo Business Center II Bratislava
2, 3 – PointPark Košice

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť

Autor: SF / Juraj Pokorný, Dátum 28.05.2010