Investičný development vs. udržateľný urbanizmus v praxi

Stavebné fórum.sk už v polovici februára otvorilo diskusiu o podobách, formách a odlišnostiach pokrízového developmentu. Zástupcovia samospráv, investorov, vysokých škôl, architekti i právnici sa vtedy zhodli na jasnom závere: Development po kríze bude diametrálne odlišný a fungovať bude na úplne iných princípoch než doposiaľ. Podrobnejšie a na širšej medzinárodnej báze analyzovali tému účastníci medzinárodného konferenčného projektu v posledný májový štvrtok. Opäť v Košiciach a opäť so zameraním na Development po kríze = čas pre kvalitu: v architektúre i v nových ekonomicko-právnych vzťahoch.

Konferenciu, ktorej generálnym partnerom bola INVA GROUP a.s. a hlavným partnerom MS Architekti s.r.o., rozdelil organizátor do troch panelových diskusií.

Osem predpokladov trvalo udržateľnej komunity

Už v úvode prvého panela Martin Jerguš z košického ÚHA poukázal na rozličné pohľady a prístupy k pojmu trvalá udržateľnosť. Väčšina z nich vychádza z rovnosti: udržateľnosť = rovnováha s minimom odchýliek. V rozvoji mestských sídiel sa pritom uplatňovali dva hlavné prúdy: extrémny – pre menšie spoločenstvá, à la stredoveké dediny (ecovillages) a technický – orientovaný na vedu a výskum, prepojené s praxou, s najnovšími technológiíami à la vyspelé antické (Atény), či neskoršie rímske mestá.

Posun do témy priniesli účastníci neformálneho stretnutia v Bristole z roku 2005. Zhodli sa na 8 základných predpokladoch trvalo udržateľnej komunity pre celú Európu: dobré riadenie, dobré prepojenia, dobrá dostupnosť, ekologické zmýšľanie, prosperita, dobrý návrh a kvalitná realizácia celkov, spravodlivosť pre všetkých a aktívnosť, komplexnosť a bezpečnosť. Podľa Jerguša sa o aplikáciu tejto „osmy“ usiluje nielen ÚHA, ale aj mesto Košice.

Viedeň – príklad oživovania starých lokalít

Keď magistrát rakúskej metropoly pristúpil k spracovaniu Plánu rozvoja mesta Viedeň na roky 2005 až 2013, vychádzal z potreby efektívneho a udržateľného skĺbenia potrieb mesta a jeho obyvateľov. Od roku 2002 na ňom ako architekt a urbanista zameraný na koncepcie a územné plány významne participuje Markus Olechowski.

Základný návrh vychádzal z definovania 13 lokalít vhodných pre aplikáciu cieľových programov. Jednou z nich bola 380-hektárová oblasť Erdberger Mais, juhovýchodne od centra, s dvomi trasami diaľnice a neďalekým letiskom. Jej územie rozdelili na 8 podoblastí, v súčasnosti v rôznych etapách rozpracovanosti.

V podoblasti Gasometer boli 4 veľké plynojemy. Ich prevádzku zastavili začiatkom 80. rokov, keď ich pôvodnú úlohu nahradili dodávky ruského zemného plynu. Postupne sa z nich stali obytné priestory, internáty, pracovné priestory pre firmy, ale aj nákupné a rekreačné centrá. V okolí postupne pribudli kinocentrá, školy, domov dôchodcov, administratívne budovy či logistické areály nadväzujúce na diaľnicu.

Ďalší – už čiastočne zrealizovaný – podprojekt, sa nachádza na 75 ha podoblasti St.Marx, ktorú okrajovo pretína diaľnica A23. Projekt uvažuje s vytvorením biotechnologického a telekomunikačného centra, ale aj s obytnými priestormi. Administratívne a obchodné telekomunikačné centrum „T-Mobile“ už stojí od konca roka 2004. V tesnom susedstve pribudne Media Center s priestormi pre novinárov a televíznymi štúdiami. Tvoriť ho budú nové, ale i vhodne zakomponované pôvodné, historické stavby. Ako Olechowski dodal, účelom Campus Vienna Biocenter, na ktorom sa podieľa viacero univerzít, je výskum a liečenie Alzheimerovej choroby, pričom komplex má obsahovať špecializované laboratóriá a priestor pre asi 1400 vedeckých pracovníkov.

Ako vhodne využiť staré zelené plochy

V momentálne „najzelenšej“ podoblasti Aspanggründe mesto počíta s vytvorením maximálne 2 000 obytných jednotiek s „pasívnymi“ domami i administratívnych priestorov pre 8 300 zamestnancov. Popri tom chce zrevitalizovať 20 % z plochy 550 000 m2 a vytvoriť relaxačné centrá, park s všestranným využitím a ďalšie oddychové plochy.

Podoblasť Arsenal sa nachádza pri bývalej železničnej stanici. Do 2. svetovej vojny to bola najväčšia obytná plocha Viedne, dnes sú tam obytné priestory, divadlo, komplex vojenského múzea, telekomunikačné sídlo a ďalšie administratívne objekty. Mesto plánuje vojnou zničenú časť Arsenalu pretvoriť na vyššie priemyselné využitie, ale i na posilnenie múzejníckych priestorov.

Marcus Olechowski zdôraznil, že na oživenie oblasti, akou je Erdberger Mais, treba vypracovať rozvojový plán na aspoň 30-ročné obdobie. Musí byť mohutné, ale aj flexibilné, a také veľké, aby mohlo prežiť. Podľa neho „dom bez strechy nemožno používať, no byt bez tapety áno“. Teda odchýlky sú prípustné, no základ musí byť nemenný.

„Stavať mesto na ňom samotnom“

Pod týmto mottom predstavila prípadovú štúdiu novej parížskej štvrte Paris-Rive-Gauche medzi železničnou stanicou Paríž-Austerlitz a Seinou Lucie Doleželová z CzechInvestu Praha. Štúdia stavila na regeneráciu územia ako ďalšej súčasti trvalo udržateľného urbanizmu. Potvrdila dôležitosť umenia kompromisu, pričom uvedené ciele sa dostali do kontrapunktu s predchádzajúcim využitím územia.

Ak pozemky zohrávajú kľúčovú úlohu pri regenerácii mestského územia, vznikajú napríklad problémy z titulu dvoch hodnôt, no jednej ceny. Inak cenu a hodnotu vníma investor, inak majiteľ pozemku. Aj preto je dôležitá koordinácia cieľov verejného a súkromného sektora pri tvorbe územného plánu a rozvojových aktivít.

Štúdiu štvrte Paris-Rive-Gauche iniciovalo uznesenie Mestskej rady o programoch a cieľoch regenerácie v roku 1988. Musela zohľadniť skutočnosť, že išlo o strategické územie s dôležitým administratívnym centrom, podnikmi, bytmi všetkých kategórií, s univerzitou, kultúrnymi, obchodnými a spoločenskými zariadeniami. Po roku došlo k rozhodnutiu o výstavbe Národnej knižnice Francúzska a novej linky metra. To bol základ, s ktorým museli počítať v ďalšej urbanistickej koncepcii.

V roku 1991 vstúpil do diania developer SEMAPA v úlohe koncesionára mesta na prípravu a riadenie projektu. O rok neskôr sa začalo s plánovaním rozvojovej zóny (ZAC), ktorú napadol súd kvôli malej výmere verejných plôch. Časti projektu však nezastavil: začalo sa s výstavbou metra Meteor, po roku prvých bytov pri knižnici, o ďalší rok s výstavbou Avenue de la France a v roku 1996 otvorili národnú knižnicu. Nasledovala výstavba prvých kancelárií, otvorenie linky metra a v roku 2000 podpísal štát zmluvu s mestom a regiónom o umiestnení Parížskej univerzity VII – Denis Diderot (Université Paris 7 Diderot).

„Prestropenie“ ako spôsob rozvoja mestského územia

Základom pre projekt Paris-Rive-Gauche bolo premostenie koľajiska stanice Paríž-Austerlitz a jeho využitie pre ďalšie aktivity. Ako problematický sa ukázal fakt, že francúzske železnice (SNCF) boli majoritným vlastníkom pozemkov. Mesto s 57-percentným kapitálovým podielom sa ho teda rozhodlo vyriešiť „prizvaním“ SNCF (20 %) do spoločného podniku. Developer vlastnil 10 %, 5 % sa podieľali štát a región, zvyšok boli menší vlastníci. Okrem toho sa postupne zmenšovala celková uvažovaná plocha. Oproti plánu sa zväčšila len plocha univerzity.

Ako Doleželová na záver konštatovala, to, čo sa aj pri tomto veľkom projekte obnovy jednej mestskej štvrte ukázalo ako nemenný základ, boli: ciele projektu, developer, plán rozvojovej zóny (ZAC), regulačný plán (PAZ), vyrovnaný rozpočet a základná špecifikácia cieľov. Projekt musel byť – naopak – flexibilný z hľadiska: programu, jednotlivých častí rozpočtu, predajnej ceny, kľúčových investorov, technického riešenia, urbanistického dizajnu sektorov, ako aj riešenia verejnej infraštruktúry.

Vzhľadom na nadštandardný obsahový a tematický rozmer košickej medzinárodnej konferencie prinesieme informácie o ďalších jej dvoch paneloch, venovaných jednak spojeniu mesto – investície – development, jednak ekonomickým a právnym aspektom developmentu po kríze, už čoskoro.

Obrázky – J&T Real Estate (1), Magistrat der Stadt Wien (2,3,4), ZAC Paris-Rive-Gauche (5,6)

Miesto konania konferencie: Hotel Doubletree by Hilton Košice
Podoblasť Viedeň – Gasometer: súčasný stav
Podoblasť Viedeň – St.Marx: Telekomunikačné centrum „T-Mobile“ s okolím
Podoblasť Viedeň – Arsenal: súčasný stav
Budovanie parížskej Université Paris 7 Diderot
Projekt prestrešenia parížskej štvrte Paris-Rive-Gauche

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť

Autor: Ing. Miroslav Talavašek, Dátum 31.05.2010