Objem industriálnych prenájmov: najvyšší za posledné dva roky

Ak sa už pri viacerých príležitostiach skonštatovalo, že ostrie krízy zasiahlo segment priemyselných a logistických nehnuteľností relatívne najmilosrdnejšie, nedávny prieskum realitno-poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis (CBRE) priniesol ďalší údaj s dôkazovým potenciálom. V druhom kvartáli 2010 aktivita nájomných transakcií na Slovensku doslova kulminovala a od tretieho kvartálu 2008 dosiahla najvyššie hodnoty. A to nehľadiac na fakt, že v druhom štvrťroku 2010 sa na trhu neobjavila žiadna nová ponuka industriálnych parkov!

Množia sa relokácie firiem do modernejších skladov

Na úvod trochu číselnej štatistiky: koncom II. kvartálu 2010 dosiahli u nás moderné logistické a skladovacie priestory celkovú plochu 1 020 600 m2, z čoho približne 86 % sa ich nachádzalo v Bratislave a jej okolí. Milým zistením je stlačenie celkovej neobsadenosti v porovnaní s I. štvrťrokom z 8,54 na 5,5 %. Podľa CBRE ju spôsobil zvýšený dopyt v kombinácii s absenciou nových dokončených projektov.

„Po turbulentných časoch, ktoré sme zažívali koncom roka 2008 a v roku 2009, sa situácia na trhu s priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami čiastočne upokojila. Mnohí noví nájomcovia si uvedomili jedinečnú príležitosť, keď sa na jednej strane nič nové nestavia a na druhej strane sú existujúce priestory ponúkané za historicky najnižšie ceny nájmov. Stali sme sa svedkami mnohých relokácii spoločností zo starších a často drahších skladov do lacnejších a modernejších,“ vysvetľuje pozadie trendu Peter Jánoši, vedúci oddelenia industriálnych nehnuteľností CBRE.

Pokiaľ ide o rozostavané projekty, v súčasnosti prebieha výstavba štyroch s celkovou plochou 18 500 m2, pričom ich dokončenie sa predpokladá do konca tohto roku. Ako vidno, poučenie z krízy si už niektorí developeri stihli „vziať k srdcu“, a tak až 76 % z nich tvoria takzvané built to suit projekty = šité na mieru konkrétneho nájomcu, čo podľa CBRE zároveň odráža všeobecnú váhavosť v danom segmente. Pozitívnym signálom však je, že oproti I. kvartálu sa množstvo priestorov vo výstavbe zvýšilo o 36 %, ako aj skutočnosť, že 85 % sa ich buduje konečne mimo Bratislavy!

Terajšia stavebná aktivita oproti roku 2009 zoslabla

Celková aktivita v oblasti prenájmov dosiahla v II. kvartáli 2010 na Slovensku 71-tisíc m2. Výrazne zvýšenie dopytu po logistických a skladových priestoroch zaregistrovala CBRE v lokalite hlavného mesta. Celkovo sa tu prenajalo 54 000 m2, čo je oproti I. kvartálu (jediná transakcia à 1 800 m2) 30-násobné zvýšenie! Pokiaľ však ide o samotný počet uzatvorených nájmov, v porovnaní s vlaňajškom došlo k 14-percentnému poklesu. Najvyššie nájomné sa pohybovalo v rozmedzí od 3,50 do 4,50 eur/m2/mesiac – podľa lokality, dĺžky kontraktu a konkurenčnej ponuky. V priemere celoslovenskom to bolo od 3 do 4,25 eur/m2/mesiac.

Celkové množstvo moderných industriálnych nehnuteľností v Bratislave a jej okolí zostáva od 3. kvartálu 2009 rovnaké – 880-tisíc m2, pričom väčšina leží pozdĺž diaľnic D1 a D2. V porovnaní s rovnakým obdobím 2009 je však terajšia stavebná aktivita slabá. „Existuje niekoľko pozastavených projektov, ktoré majú predpoklad opätovného spustenia, iba ak sa im podarí dosiahnuť potrebné množstvo predprenájmov,“ podotýka CBRE.

Množstvo skladových a logistických priestorov mimo Bratislavy dosiahlo v II. kvartáli 2010 na Slovensku 140 000 m2 a – v súlade s tromi predchádzajúcimi – ani v tomto období sa nedokončil žiadny nový projekt. CBRE však zaznamenala uzavretie troch nájomných transakcií s celkovou plochou 17 000 m2. Jeden menší skladový priestor (1 600 m2) sa vraj na špekulatívnej báze buduje neďaleko Banskej Bystrice a dva projekty (14 100 m2) na východnom a severnom Slovensku pripravujú na mieru konkrétnych nájomcov.

Movianto a Dráčik – ďalší nájomcovia v seneckom ProLogis Parku

Firma Movianto Slovensko, poskytovateľ logistických služieb pre farmaceutický priemysel, zakladá svoju slovenskú kanceláriu a distribučné centrum v priestoroch ProLogis parku v Senci, ktorého developerom je americká spoločnosť ProLogis. Pre nové sídlo a distribučné centrum si prenajala jednotku s celkovou plochou takmer 4 500 m2, ktoré zariadi tak, aby plnili účel farmaceutického skladového priestoru najvyššieho štandardu. Na transakcii sa podieľala poradenská firma Cushman & Wakefield (C&W). „Keďže ide o skladovanie farmaceutického tovaru, priestor musel spĺňať prísne požiadavky najvyššej kvality. C&W vyhlásila developerský tender, do ktorého sa zapojilo niekoľko developerov a majiteľov skladových priestorov v požadovanej lokalite. Spoločnosť Movianto po konzultáciách s tímom C&W vybrala víťazného developera spoločnosť ProLogis a jej logistický park v Senci,“ povedal Martin Baláž z C&W.

Senecký ProLogis Park Bratislava privítal tento rok vo svojich priestoroch ďalšieho populárneho nájomcu – spoločnosť DRÁČIK-DUVI, ktorá si tu v auguste prenajala 10 800 m2 na skladovanie hračiek. Pod transakciou sa opäť podpísala poradenská firma C&W. „Spoločnosť Dráčik hľadala skladové priestory v Bratislave či v jej blízkosti v smere po diaľnici D1. Mala hlavné požiadavky na lokalitu, veľkosť priestoru a možnosti budúceho rastu. Po dôkladnom zvážení možností sa rozhodla prenajať si skladové priestory v projekte ProLogis Park Bratislava v Senci,“ uviedol Martin Baláž. „Spoločnosť Dráčik expanduje na slovenskom i českom trhu rýchlym tempom. Pri stále rastúcom počte predajní v oboch krajinách potrebujeme strategicky umiestnené skladové priestory,“ doplnil ho obchodný manažér spoločnosti Dráčik – Duvi Igor Prochác.

Momentálne zostáva v seneckom ProLogis parku podľa C&W voľných posledných asi 5 000 m2 z celkových 180-tisíc skladových priestorov. Developer tu pripravuje výstavbu ďalších zhruba 70-tisíc m2.

Fakty o CBRE a C&W – členoch Bratislava Research Forum (BRF)

Medzinárodná realitno-poradenská spoločnosť CB Richard Ellis Group, Inc. (NYSE: CBG) so sídlom v Los Angeles a 29-tisíc zamestnancami – podľa rebríčkov Fortune 500 a S&P 500 najväčšia realitná firma – poskytuje služby (strategické poradenstvo, realizácia predaja, lízing, správa a prevádzka nehnuteľností, projektový manažment, ohodnocovanie, konzultačná činnosť, manažment investícií, výskum a poradenstvo) vlastníkom nehnuteľností, investorom i nájomcom vo vyše 300 kanceláriách po celom svete. CBRE Slovensko oslavuje 5. výročie pôsobenia v SR. Svoje aktivity tu začala rozvíjať v roku 2005 poskytovaním služieb v oblasti investičného poradenstva, prieskumu trhu, oceňovania nehnuteľností, poradenstva v segmente kancelárskych priestorov, priemyslu a retailu.

CBRE sa má popri kancelárskom a retailovom segmente široké portfólio aktivít aj vo sfére industriálnych nehnuteľností. Medzi najvýznamnejšie patria akvizície pozemkov s plochou 300-tisíc m2 pre logistické a priemyselné centrum firmy Goodman v Senci či sprostredkovanie prenájmov niekoľkých desiatok tisíc m2 skladových priestorov spoločnosti Karimpol (napríklad pre Agility, UTI a Takko Fashion). CBRE asistovala pri umiestnení kanadskej Martinrea v logistickom centre HB Reavis vo Svätom Jure. V poslednom období rozvíja aktivity aj na východnom Slovensku, kde pomáhala pri realizácii distribučného centra postaveného na mieru pre spoločnosť Kolormax.

Cushman & Wakefield, najväčšia súkromná spoločnosť služieb v odbore komerčných nehnuteľností na svete a uznávaný líder globálnych prieskumov vznikla v roku 1917, má 230 kancelárií v 60 krajinách a vyše 13 000 zamestnancov. Zastupuje rôznorodú klientelu – od malých firiem až po spoločnosti z rebríčka Fortune 500. Na slovenský trh vstúpila v roku 2008 a spolu s českou kanceláriou má najsilnejšie postavenie na trhu komerčných nehnuteľností v oboch krajinách.

C&W ponúka ucelený sortiment služieb v 5 základných kategóriách:
1. transakcie – zastupovanie nájomcov a prenajímateľov kancelárskych, priemyselných a maloobchodných priestorov
2. kapitálové trhy – predaj nehnuteľností, správa investícií, znalectvo, investičné bankovníctvo, úverové a kapitálové financovanie
3. klientske riešenia – stratégie pre veľké spoločnosti a vlastníkov nehnuteľností
4. konzultácie – podnikateľské a realitné poradenstvo
5. Valuation & Advisory – hodnotenie a oceňovanie budov.

Zdroj – Kharisma / CBRE a C&W
Ilustračné foto – Kharisma / CBRE
Grafy – Kharisma / CBRE

Graf 1 – Podiel developerov na trhu skladových priestorov v SR v II. kvartáli 2010
Graf 2 – Vývoj trhu s industriálnymi nehnuteľnosťami na Slovensku
Graf 3 – Celkový objem industriálnych prenájmov v porovnaní s novou ponukou a mierou ich neobsadenosti

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť

Autor: SF / Juraj Pokorný, Dátum 16.09.2010