Glosář Jiřího Pácala: unikají nám podstatné věci
Na českém realitním trhu patřím služebně k těm nejstarším možným. Pohybuji se na něm od roku 1991 a zažil jsem mnohé. Dobu, kdy se žádné byty legálně nemohly prodávat, následně dobu, kdy prodat byt, u něhož byla uzavřena nájemní smlouva, bylo veřejnosti považováno za téměř smrtelný hřích. Pamatuji dobu, kdy se byty komerčně nestavěly a nebyl o ně žádný zájem, poté zase jejich „boom“, ovšem v cenách mnohem vyšších než dnes. Pamatuji také dobu, kdy se byty běžně kupovaly jako investice a někdy většinu bytů v jedné novostavbě skoupili cizinci.
Stavělo se po celé zemi. Dnes se byty také staví, ale o nic velkého nejde. Hlavně v Praze, občas v Brně, sem tam v Plzni. Je to škoda, nové byty určitě potřebujeme. Nejen vzhledem k růstu počtu obyvatel, ale hlavně kvůli obnově starých nemovitostí za ty nové a kvalitnější. Fandit nové výstavbě mi proto připadá přirozené. V médiích i u veřejnosti však slýcháme o tom, že developer je nadávka. Vynechám, jakou na tom mají samotné developerské společnosti vinu, a spíše se trochu škodolibě usměji.
Po mnoho let totiž nejčernější ovcí realitního světa byl majitel bytu či bytů – pronajímatel. Nejhorší pak byl majitel činžovního domu. Pronajímání bytů byla lichva, baráčník vydřiduch – a to se neslo celou společností napříč.
Všechno souvisí se vším
Naštěstí je tato nesmyslná epocha v zapomnění stejně jako bývalá regulace nájmů. V realitní sféře se nicméně vždy řešilo, kdo je špatný a kdo dobrý, komu pomáhat a koho pranýřovat. Škoda, že to tak bylo i mezi hráči na realitním poli, nejen v médiích. Uvědomění si toho, že na trhu vše souvisí se vším, u nás nikdy nebylo. Každý, kdo podniká v realitách, by se měl trh snažit chápat komplexně a ve všech souvislostech. Také proto, že je-li poškozena jedna jeho část, pak trpí i „zbytek“, i když o tom třeba ani neví.
Tak jako se developeři nikdy nestarali o fungování trhu nájemního, nezajímají se naopak pronajímatelé o problémy developerů či stavařů. Realitní agenti a poradci se zase nikdy nemají zájem o nic jiného než o své smlouvy. Odrazem toho pak jsou média, neustále přetřásající prkotiny, nebo senzace. Seriózní a pro většinu společnosti podstatná témata se v nich nenajdou. A tak u nás většinou bez povšimnutí běží legislativní procesy, každý si hlídá svou část písečku a potíže přibývají.
SVJ jako časovaná bomba
Podle mne je na čase veřejně přiznat, že tzv. „esvéjéčka“, tedy společenství vlastníků jednotek, jsou časovanou bombou plnou obtížně řešitelných problémů. Média to zjevně netuší a obdobně se moc nepíše ani o tom, že investovat do realit, tedy vlastnit a pronajímat, je vlastně rizikové podnikání. Pokud se nájemce vyzná, nemusí platit dlouho nic, pak zmizí a těžko něco dále vymáhat.
Skutečné problémy a klíčové body realitního trhu se zkrátka většinou v médiích neobjevují a nejsou frekventovaným tématem ani na odborných konferencích. Přitom diskuze, zda se ceny (zvláště u něčeho tak jedinečného, jako jsou nemovitosti) v průměru pohnuly o procento „hore či dole“ nic nepřinesou. Počty prodaných novostaveb nebo uzavřených smluv jsou také informací sice zajímavou, leč jen doplňkovou.
Zabýváme se podružnostmi
Ročně se u nás prodá pár tisíc bytů, ale v 1,4 milionu bytů už užívaných se musí bydlet a jsou spravovány v rámci činnosti SVJ, přičemž jeden milion dalších se najímá či pronajímá. Nejen mne, ale i všechny další majitele bytů by proto mělo zajímat hlavně to, jak je jejich investice do nemovitostí chráněna.
Protože toto je jen glosa, tedy polemický krátký komentář s vlastním pohledem, budu už končit. Chtěl jsem jen napsat, že většina realitních témat široce řešených a veřejností přetřásaných jsou vlastně minoritní a nepodstatné záležitosti a řada věcí – náhle pro média objevených – tu už dávno byla a není na nich nic nového. A tak nám unikají věci podstatné: třeba znění NOZ v pasážích o nájmech či bytovém spoluvlastnictví, jen slabá ochrana vlastníků nemovitostí ze strany soudů, nešťastná podoba zákona o sociálním bydlení či naprosto bez zájmu projednávaný zákon o realitním zprostředkování. Toto rozebírat do detailu ale nepatří do této glosy, tak někdy příště.
Autor je majitelem a ředitelem společnosti Central European Holding, jejímž hlavním předmětem činnosti jsou investice do realit. J. Pácal je také aktivním členem Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Jagg.cz
Linkuj.cz
Google Bookmarks
Live bookmarks
Digg
Del.icio.us
MySpace
Facebook