Rezidenční Brno: krátkodechá prosperita?!
Na první pohled se rezidenčním developerům dnes v Brně daří – prodej bytů a následně i jejich ceny stoupají, zájem je i o pronájmy. Současná prosperita se nicméně zdá být jen šálivou ouverturou blízkých hubených let. Prodává se a pronajímá, ale nestaví. A v pozadí jsou podobně jako v hlavním městě hlavně takřka fatální problémy s územním plánem.
Letošní čísla jsou jednoznačná. Například jenom v srpnu bylo v Česku vydáno meziročně o 5 % méně stavebních povolení, přičemž v případě bytových domů (tedy především ve sféře rezidenčního developmentu) tento pokles činil 10 %. Brno je na tom podstatně hůř: stavebních povolení je za celý rok o 32 % méně. Je to přitom dlouhodobý trend – v roce 2014 bylo stavebních povolení na bytové domy 984 (jde o celkový počet bytových jednotek), loni jen 715 a letos výsledky prvního pololetí predikují za celý rok jen 534. To znamená během dvou let pokles o takřka polovinu. Razantně se snížil i počet dokončených bytů. V období leden – srpen let 2015 a 2016 jde o pád z 512 na 288 jednotek. Shrnuto: nabídka se tenčí a lepší to nebude.
Brněnský fenomén
Co stojí za zmínku, je okolnost, že ve stejném období se kvantum stavebních povolení v okolí Brna zvýšilo o 13 %. Tento přesun bytové výstavby z města na jeho periferii je specificky brněnským fenoménem, v jehož pozadí stojí už zmíněné územně-plánovací problémy. Radost z toho, že poptávka je silná, ceny bytů rostou a poprvé společně s tím jdou nahoru i ceny nájmů (totéž se děje po letech protisměrného vývoje i v Praze), tak nejspíš nebude mít dlouhé trvání. S dostupností bydlení bude mít moravská metropole hodně brzy problémy. Také proto, že vedle poptávky generované potřebou opatřit si bydlení, se i v Brně poměrně silně prosazuje poptávka investiční – tu zase spolu s úrovní nájmů akceleruje 80 000 vysokoškolských studentů, z nichž nikoli všichni chtějí nebo mohou bydlet na kolejích.
Proč?
„Trh je přehřátý!“ říká Marek Vinter z ABRAS (Asociace brněnských architektů a stavitelů) a dodává, že brněnské ceny bytů se už dají velmi dobře srovnávat s cenami v Praze. Příčin je podle něj více: nedostatek vhodných pozemků, přežívající omezení výstavby v záplavových územích, příliš složité a zdlouhavé jednání o zástavbě městských pozemků, nedostatečná infrastruktura v některých jinak využitelných lokalitách, nekonečná povolovací řízení a samozřejmě český stavební evergreen – negativní postoj některých komunálních politiků a občanských iniciativ k výstavbě vůbec. „Chybí podpora města ve společenském a mediálním vnímání výstavby. Stavitelé přece nejsou vetřelci, podílejí se na rozvoji města, jejich klienty jsou obyvatelé města a plány stavitelů naplňují jejich potřeby,“ konstatuje trochu roztrpčeně M. Vinter.
Co dělat?
Na tuto otázku neexistuje univerzální odpověď. Jisté ale je, že dobrý a všeobecně akceptovaný územní plán by leccos vyřešil. Vyřeší? „Máme tři scénáře: optimistický, realistický a pesimistický,“ říká Michal Sedláček, ředitel Kanceláře architekta města Brna na margo doby schválení nového plánu. Ten nejhorší počítá s tím, že to bude až v roce 2026, nadějnější odhady mluví o roku 2022 či 2024. Vzhledem k tomu, že platnost stávajícího platného územního plánu je limitována rokem 2020, čekají na Brno a jeho výstavbu zajímavé momenty praktické i legislativní. (Je na místě připomenout, že v roce 2012 Brněnští odmítli už hotový nový plán, takže nyní se začíná víceméně od nuly.) Moravská metropole doplácí na politicky, legislativně i prakticky více než spletitou situaci – za všechny potíže stačí připomenout stále nevyřešenou otázku umístění hlavního brněnského nádraží či zásadní námitky Brna stran řešení (přesněji řečeno jeho absence) silničních komunikací v zásadách územního rozvoje Jihomoravského kraje.
Větší výdaje, menší příjmy
Než se podaří vytvořit a schválit nový územní plán, musí Brno vycházet z plánu z roku 1994 a jeho proponovaných změn. Mezitím se komerční bytová výstavba (a jinou Česko víceméně nemá) bude přesouvat dále mimo Brno. Zmíněný brněnský fenomén se tak zhmotňuje v suburbanizaci města. V důsledku toho se moravská á metropole vylidňuje (počet jejích obyvatel ovšem klesá už od roku 1993) a stárne, přičemž ve srovnání s ostatními okresy dosahuje brněnská míra stárnutí obyvatelstva nejvyšších hodnot v celé ČR. Podíl obyvatelstva v produktivním věku se samozřejmě naopak zmenšuje. A to má a bude mít také následky ekonomické. Mj. tak město, které je nuceno řešit „díky“ suburbanizaci neustále rostoucí nároky na dopravu, musí počítat s klesajícími daňovými výnosy.
Jagg.cz
Linkuj.cz
Google Bookmarks
Live bookmarks
Digg
Del.icio.us
MySpace
Facebook