Keď sa povie kancelárske „áčko“

Tak ako sa rokmi zdokonaľujú štandardy moderného bývania, zvyšujú sa aj nároky na kvalitu kancelárskych priestorov, kde trávia ich užívatelia väčšiu časť svojho života. Administratíva – jeden z najlukratívnejších realitných segmentov súčasnosti – preberá v každej rozvinutej krajine rozhodujúci podiel na trhu s nehnuteľnosťami a stáva sa tak jedným z najvýznamnejších pilierov národných ekonomík. Vývoj napreduje závratným tempom: to, čo bolo ešte včera miernym, ba dokonca vyšším nadštandardom, patrí dnes už do kategórie bežného štandardu. Podobne ako v rezorte ubytovacích zariadení, dochádza aj tu k vyjasňovaniu zaužívaných kritérií a k spresňovaniu terminológie. Výstavba a prenájom administratívnych komplexov je totiž tvrdý biznis, okolo ktorého sa točia obrovské peniaze. Niet preto divu, že akýkoľvek nedostatok či nepatrná „chybička krásy“ tu nepozná zľutovanie.

Aj keď v prípade kancelárií, tak ako ostatne vo všetkom, panuje nejednotnosť a rozdiely, predsa len dochádza k určitému zbližovaniu postojov, pokiaľ ide o minimálne požiadavky na vzhľad, vybavenosť a priľahlé okolie administratívnej budovy zaradenej do príslušnej triedy. Podľa posledného vývoja možno vysloviť domnienku, že medzi developermi, realitnými odborníkmi a nájomníkmi začal prebiehať konečne proces akejsi konvergencie pohľadov.

Trieda ako svedectvo úspechu a sily

Napríklad podľa Urban Land Institute predstavujú medzinárodné kritériá štandardu kancelárskych priestorov kombináciu lokality a materiálnych charakteristík. Na základe toho, ako ich spĺňajú, sa potom zaraďujú do jednotlivých tried A, B a C.

Budova triedy A – ponúka kancelárske priestory najvyššej kvality. Výraznú rolu pri rozlišovaní jej vyššieho či nižšieho štandardu zohrávajú: • výhodná poloha (centrum, širšie centrum, biznis dištrikt), prístup a napojenie na kľúčové dopravné komunikácie • viditeľnosť, príťažlivosť a „trhotvornosť“ objektu z pohľadu solventných nájomcov • pohodlné veľkokapacitné parkovanie (v Bratislave 1,5 až 2, vo svete 1 parkovacie miesto na 100 m2) • pestrosť a kvalita občianskej vybavenosti (banky, hotely, rýchle občerstvenie, reštaurácia, zdravotné stredisko) • čistota bezprostredného okolia (inak budova nemá nárok byť zaradená do triedy A) • vysoko kvalitné stavebné materiály tak na fasáde, ako aj v interiéri (obklady a dlažby v spoločných priestoroch výlučne z prírodných materiálov) • moderné technické vybavenie v súlade s parametrami inteligentných budov • profesionálne vedená správa objektu

V architektúre má prednosť dizajn a vzhľad pred cenou. Príkladom môžu byť vysoké vežiaky s oceľovými a kombinovanými betónovými konštrukciami a s množstvom mosadze, skla či obrovskými foyermi. Musia byť dostatočne veľké, čo si vyžaduje „full-time“ správcu majetku, ako aj osoby na údržbu a udržiavanie čistoty. Typickými nájomcami kancelárskych priestorov v triede A sú banky, právnické spoločnosti a firmy, ktoré potrebujú ukazovať svoju finančnú silu. Budovy samotné sa môžu takto považovať za vzor a svedectvo nielen ich úspechu, ale aj svojho vlastného.

Budova triedy B – musí byť minimálne opotrebovaná či funkčne zastaraná, mať slušný štandard konštrukcie i správy a v porovnaní s novostavbami ponúkať tzv. konkurenčné nájomné. Vyhľadávaná poloha už nie je podmienkou – najčastejšie býva umiestnená v predmestiach alebo v iných cenovo prístupnejších lokalitách s horšou občianskou vybavenosťou a kabelážou nižšej triedy. Spravidla jej chýba pokrytie podzemným parkoviskom, takže možnosti parkovania má obmedzené.

Budova triedy C – ponúka kancelárske priestory prevažne nad obchodným a služby poskytujúcim parterom. Môže ísť o energeticky náročné staré budovy (vo veku od 15 do 25 rokov) situované v okrajových mestských štvrtiach so zložitým dopravným prístupom a bez možnosti parkovania, ktoré si však napriek tomu udržiavajú stabilnú obsadenosť. Príznačné pre túto triedu je, že priestorom chýba dostatočná flexibilita, veľkosť, kvalita, klimatizácia alebo iné vybavenie, aby mohla byť zatriedená ako A alebo B.

Európa, Bratislava, Moskva – ako kde

Zákonitosť, keď kvantita časom prerastá do kvality, potvrdzujú aj najnovšie trendy v hlavnom meste Slovenska. Dnes už možno bez obáv skonštatovať, že bratislavské kritériá na kancelárske priestory sa pomaly, ale isto doťahujú na tie západoeurópske. Presnejšie povedané – osvojujú si čoraz viac „tvrdých“, čiže povinne splnených kritérií ako napríklad dostupnosť služieb v budove či v jej blízkosti, vysoká flexibilita delenia vnútorného priestoru či moderný ventilačný a kabelážový systém (zvýšené podlahy, vedenie pod podlahou, optické káble). Z medzinárodných „mäkkých“ kritérií, ktorých splnenie nie je bezpodmienečné, treba uviesť reprezentatívnu recepciu, rýchle výťahy, svetlú výšku stropu najmenej 2,65 m alebo tónované okná s dvojitými sklami.

Nová klasifikácia, ktorú pre moskovský trh v dôsledku tamojšieho obrovského rozmachu administratívnych nehnuteľností vypracovali CB Richard Ellis, Nobble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield a Jones Lang LaSalle, rozdeľuje moderné administratívne priestory pre zmenu do kategórií A, B+ a B-.

Ako nevyhnutnosť pre všetky tri kategórie uvádza:

• moderný protipožiarny systém • superrýchle výťahy uznávaných značiek • moderný bezpečnostný systém a kontrolu vstupu (CCTV na všetkých vstupoch a parkovaniach, elektronický kartový vstup, 24-hodinová bezpečnostná služba) • kvalitné materiály použité v spoločných priestoroch a na fasádach • strážené viacúrovňové podzemné parkovanie s krytým prístupom do budovy • dobre organizovanú správu zverenú profesionálnej spoločnosti s nie menej ako 5 spravovanými budovami alebo zodpovedajúcimi medzinárodnými skúsenosťami • zamestnaneckú samoobslužnú reštauráciu, prípadne iné zariadenia v budove (ATM, noviny, čistiareň, obchody a pod.).

Ako nevyhnutnosť iba pre kategórie A a B+ uvádza:

• vykurovanie, ventilácia a klimatizáciu (HVAC) • dva nezávislé zdroje energie s automatickým meničom alebo dieselagregátový systém dodávky pre núdzový režim • situačný plán: otvorené poschodia celé alebo pre viac ako 50% prenajímanej plochy • najmenej dvoch nezávislých renomovaných poskytovateľov telekomunikačného pripojenia

Ako nevyhnutnosť výlučne pre kategóriu A uvádza:

• inteligentný riadiaci systém (Building Management System) • kapacitu HVAC poskytovať 24-hodinové chladenie v serverovniach, konštantnú teplotu v kanceláriách 22–23 ºC a dodávku nového vzduchu 60 m3 / 1 hod / 10 m2 prenajímanej plochy podľa plánovanej obsadenosti • svetlú výšku stropu 2,7 až 2,8 m a viac • nosnosť nie menej ako 400 kg/m2 a viac • návrh počítajúci s inštaláciou zvýšených poschodí pre budovy postavené po roku 2005 • dobré umiestnenie budovy (neprítomnosť objektov v okolí, ktoré by mohli jej vzhľad negatívne ovplyvniť) • pohodlný prístup individuálnou dopravou a MHD • jedného majiteľa (budova nie je predávaná po poschodiach alebo blokoch rôznym vlastníkom)

Tie kritériá, ktoré „moskovská klasifikácia“ pre danú kategóriu nepovažuje za nevyhnutné, uvádza ako odporúčané, voliteľné alebo neaplikovateľné. Ani jedna z troch oficiálne navrhovaných kategórií však nemá za povinnosť splnenie napríklad maximálneho času čakania na výťah do 30 minút, hĺbky poschodia nie viac ako 18–20 m od okna k oknu, alebo požiadavky na vysokokvalitné okná poskytujúce dostatočne prirodzené svetlo, kapacitu parkovania (nie menej ako 1 miesto na 100 m2 prenajímanej plochy) či efektívne organizovanú recepciu, ktorá zodpovedá veľkosti budovy a poskytuje pohodlný vstup do objektu.

Apollo Business Center nie je A, B, C

Pozrime sa na jednu z ciest, ako docieliť vysokú kvalitu administratívnych budov „áčkovej“ kategórie v slovenských podmienkach. Druhá etapa bratislavského administratívneho súboru Apollo Business Center II vychádza z osvedčených postupov a techník uplatnených v architektonickom riešení prvej etapy. Predstavuje už systém vysokého štandardu zahŕňajúci celý komplex do bodky splnených kritérií, a to na špičkovej európskej úrovni. Zároveň rukolapne dokazuje, že podobnosť skratky projektu ABC spoločnosti HB Reavis Group a.s. (v roku 2005 ocenenej titulom Najlepší developer strednej a východnej Európy) so spomínanými triedami A, B, C je iba čisto náhodná a s poslednými dvoma nemá pranič spoločné.

Rozsiahly balík kancelárskych štandardov v Apollo Business Center II nie je vždy a všade až taký samozrejmý. Vstup do priestorov je časovo neobmedzený – moderné administratívne budovy poskytujú 24-hodinovú strážnu službu 7 dní v týždni, nepretržitú technickú údržbu a upratovaciu čistiacu službu.

Pokiaľ ide o bezpečnosť budov ABC II, jej hlavnú základňu tvoria moderné prvky ochrany života, zdravia a majetku – inteligentný systém riadenia budovy (BMS – Building Management System), predpríprava na bezpečnostný a monitorovací systém celej budovy využívajúci čipové identifikačné karty, bezpečnostné kamery (CCTV), plášťová ochrana, elektronická protipožiarna signalizácia (EPS), ako aj možnosť inštalácie SHZ podľa individuálnych požiadaviek nájomcov.

Osobitnou a nemenej sledovanou kapitolou vybavenia administratívnych budov ABC II je kúrenie individuálne regulovateľnými telesami, chladenie systémom recirkulácie vzduchu cez podstropné Fan-coily pre každú kanceláriu a vzduchotechnika (rozvody s nepretržitým prívodom čerstvého, tepelne upraveného vzduchu s výmenou aspoň 50 m3 / 1 hod / 9 m2) vo všetkých kancelárskych priestoroch. Komplexný systém regulácie kúrenia a chladenia funguje jedným ovládačom v ľubovoľne zvolených celkoch. Nevylučuje sa ani možnosť prirodzeného vetrania z dvojitej fasády s otváracími oknami a žalúziami.

Svetlotechnika, mikroklíma a klimatický koncept budov sú navrhnuté na základe termodynamickej simulácie energií a vnútorného prostredia budov, priestorového prúdenia vzduchu a globálneho osvetlenia. Osvetlenie tvoria sadrokartónové priečky a kazetové stropné podhľady, kde sú inštalované svietidlá kategórie II so 60º optikou prispôsobenou pre počítačové pracoviská. Zdvojené dutinkové podlahy vo všetkých kancelárskych priestoroch vo svetlej výške 70 mm s dózami pre silnoprúdovú a slaboprúdovú kabeláž a s nosnosťou podlahy 454 kg/m2 (1000 Ib/m2), ako aj antistatické uzlíkové polypropylénové koberce sú úplnou samozrejmosťou.

Napájanie a kabeláž obsahujú dátové rozvody – kabeláž kategórie 7 a pasívne prvky kategórie 6. Vertikálne rozvody silnoprúdu sú inštalované zbernicovým systémom CANALIS zabezpečujúcim rozvod elektrickej energie na poschodia bez kapacitného obmedzenia. Silnoprúdové a slaboprúdové rozvody pokrýva jedna podlahová krabica. Na každých 10 m2 kancelárskeho priestoru sú 4 silnoprúdové zásuvky 220 V na samostatnom istenom okruhu s predpäťovou ochranou a 4 dátové zásuvky. Digitálna telefónna ústredňa a prepojenie na verejné dátové a telekomunikačné siete patria k základnému štandardu budov v ABC II.

Obrázky – Daniel Veselský, exteriéry a interiéry bratislavského Apollo Business Center II

Súvisiace články

Sociálne siete

Voľby článku

Uložit jako PDF | Filtrovať články autora | Tlačiť

Autor: SF / Juraj Pokorný, Dátum 19.09.2008