Ukrajina – zem nepoznaná, do ktorej sa oplatí vkročiť
Čo by mal byť pre slovenského investora hnací motív, aby rozohral svoje podnikateľské ambície na Ukrajine? Prečo práve tam, a nie inde? Ktoré regióny alebo administratívne oblasti sú preňho najperspektívnejšie a relatívne najmenej rizikové? A vôbec – koľko toho vlastne vieme o veľkej krajine, s ktorou máme najkratšiu štátnu hranicu (čo, mimochodom, platí aj opačne)? Je náš nezáujem alebo – zjemnime to – minimálny záujem o ňu primeraný obrovským, stále však nevyužitým možnostiam, aké sa samy ponúkajú z neznámych diaľav Zakarpatska, Donecka, Charkovska, Ľvovska, Kyjevska, Odeska alebo Dnepropetrovska? A ako vnímajú zahraničného investora Ukrajinci samotní? Má vôbec zmysel vynakladať čas, peniaze a energiu do nevyspytateľných nástrah, ktoré vraj na neskúseného začiatočníka z každého rohu ukrajinského realitného trhu číhajú?
Otázky bezvýhradne legitímne, ktoré na minulotýždňovom diskusnom
stretnutí Stavebného fóra.sk nazvanom „Nadobúdanie nehnuteľností na
ukrajinskom trhu a jeho úskalia“ nachádzali svoje odpovede nielen v podobe
náznakov, ale takisto vyčerpávajúcich analýz. Ako z prezentácií
rečníkov vyplynulo, dôvodov, prečo skúsiť šťastie smerom na východ, je
viacero. Medzi tie podstatné možno zaradiť diametrálne inú situáciu vo
sfére komerčných nehnuteľností. Napriek realitnej explózii a premršteným
cenám za prenájom obchodných či kancelárskych plôch tlak dopytu na
Ukrajine neustále silnie, takže niečo ako presýtenie či nebodaj
„prehriatie“ ponuky tu v dohľadnej budúcnosti nehrozí. Zrejme čírou
náhodou nezaznel počas diskusie ešte jeden faktor, ktorý by mohol a mal
motivovať – lacnejšia pracovná sila. Kategória výsostne relatívna, ale
ruku na srdce: ktorý podnikateľ ju pri kalkuláciách nákladov neuvíta?
Nagarantovateľnosť vlastníckeho práva
Ako naznačil aj príspevok Moniky Šimůnkovej Hoškovej z advokátskej
kancelárie PETERKA & PARTNERS, legislatívny rámec ukrajinského trhu
s nehnuteľnosťami obsahuje v dôsledku ustavičných zmien a nejasných
právnych ustanovení viaceré úskalia. Aká je teda prax? Kým budovy môžu
cudzie fyzické alebo právnické osoby nadobúdať a vlastniť prakticky bez
obmedzenia, pre pozemky to už neplatí. Sprísnené moratórium na
poľnohospodársku pôdu v štátnom i obecnom vlastníctve (2007) má za
cieľ uchrániť „najväčšiu obilnicu“ bývalého Sovietskeho zväzu pred
nájazdmi zahraničných stavebných developerov. Dokonca aj v prípade, keď
niekto cudzí pôdu takejto kategórie zdedí, musí ju do roka odpredať.
Obmedzení ohľadom nadobúdania nepoľnohospodárskej pôdy je už síce menej,
tak či onak platí, že pokiaľ cudzinec na danom pozemku vlastní budovu alebo
stavbu, požíva rádovo vyššiu ochranu pred potenciálnymi rizikami či
nepríjemnosťami. S pozemkami vo vlastníctve štátu či obce je to ešte
komplikovanejšie. Posvätenie kabinetu ministrov alebo ukrajinského parlamentu
v prípade zahraničnej právnickej osoby pôsobí z pohľadu Stredoeurópana
tak trochu neštandardne. Stanovisko štátnych úradov – čo bohužiaľ do
značnej miery platí aj u nás doma – sa však nielenže nedá zaručiť,
ale často ani predvídať.
Negarantovateľnosť vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v praxi,
jednostranné odstúpenie od zmluvy, zrušenie rozhodnutia o pridelení
pozemkov bez dostatočného zdôvodnenia, alebo – ako na to upozornil aj
Jiří Kubát z Econtinuity Group – neuznávanie európskych certifikátov
či zrušenie už vydaného stavebného povolenia patrí údajne k bežným
praktikám ukrajinských štátnych i miestnych orgánov, s ktorými musí
zahraničný podnikateľ počítať. Medzi najväčšie kuriozity treba zaradiť
aj fungovanie ukrajinského daňového systému a účtovníctva, ktoré
názorne priblížila Jana Vasilenková zo spoločnosti accace k.s. Napríklad
viacero zdaňovacích období do roka, pričasté zmeny daňových zákonov,
32 platných účtovných štandardov alebo nepoužiteľnosť faktúry ako
daňového dokladu. A hoci ide o štát kontinentálnej Európy, Ľubomír
Kopčík zo Slovensko-ukrajinskej obchodnej a priemyselnej komory označil jeho
neprehľadný vnútorný systém za „byzantský“. V prípade založenia
spoločného podniku si podľa neho treba dôkladne preveriť partnera.
Očakávanie vysokých príjmov je totiž medzi Ukrajincami hlboko zažité:
cudzinci sú pre nich „sládenkie“ – teda tí, čo prinášajú množstvo
peňazí.
Gigantický trh s nadpriemernou rentabilitou
Čo v danom kontexte neprekvapilo, diskusia nepriniesla žiadne kategorické
protirečenia, polemiky či názorové konfrontácie. Tézy nemali svoje
antitézy, k zovšeobecneniam viedli také logické nitky, že sa formulovali
priam samé od seba. Realistický podtón prezentácií mohol
u neinformovaného inštinktívne vybudiť otázku, prečo sa diskutuje práve
o Ukrajine. Vnímavý poslucháč nečakal taxatívny výpočet „pretože“
– závery si totiž dedukoval sám. A to pri plnom vedomí toho, že
kompatibilita s európskymi právnymi štandardmi zostáva v krajine
oranžovej revolúcie hudbou vzdialenej budúcnosti. Mimochodom, pár dní po
diskusnom stretnutí potvrdil zdravý skepticizmus rečníkov ďalší
z pravidelne sa reprízujúcich rozpadov ukrajinskej vládnej koalície.
Stratégia dobýjania gigantického realitného priestoru na Ukrajine je teda
strastiplná a zložitá. Niet ale jedinej pochybnosti, že ide o perspektívny
trh s nadpriemernou rentabilitou a vysokým potenciálom do budúcnosti.
Napriek všetkým úskaliam, ktorými tu zahraničný podnikateľ musí povinne
prejsť (a ktorých popis mohol chvíľami vyzerať hrozivo), podujatie
zapôsobilo ako výzva pre nerozhodných. Schopnosť zorientovať sa
v špecifikách krajiny, medzi ktoré patrí najmä nestabilná politická
situácia, protirečivá a ustavične sa meniaca legislatíva, nízka
vymožiteľnosť práva, nespoľahlivosť v partnerských vzťahoch alebo
prekvitajúca, pritom bežne akceptovaná korupcia, nezíska Európan po jednom
rýchlokurze. Chce to nekonečnú trpezlivosť a zmysel pre pochopenie inej
mentality, pretože – ako to vystihli dve nosné idey podujatia
– podnikanie v tejto krajine je „beh na dlhé trate, ktorý sa nedá
robiť z Bratislavy“ a jej trh zase „systém, do ktorého treba vrásť“.
Áno, aj taká je a dozaista ešte nadlho zostane Ukrajina. Zem obrovská a
nepoznaná, do ktorej sa však jednoznačne oplatí vkročiť.
Obrázky – clubs.ya.ru a archív