Územným plánovaním sa vo verejnom záujme určuje hospodárne využitie
zastavaného územia a chráni územie nezastavané. Je to jedna z podmienok
poskytovania finančnej podpory na rozvoj miest i obcí z eurofondov i zo
štátneho rozpočtu. Územné plány priťahujú tak domácich, ako
i zahraničných investorov. Bez nich nie je možný ani rozvoj regiónov. Ak
ich nahradíme výlučne administratívnym rozhodovaním, nezabezpečíme
koncepčné a efektívne využívanie potenciálu regiónov, obcí a miest.
V čom spočívajú parametre úspešnosti akéhokoľvek developerského
projektu v dobe dlhodobej krízy? Táto otázka zaznela v rôznych
variačných obmenách na uplynulých rozpravách Stavebného fóra už
nespočetne krát. Napriek zasväteným a duchaplným odpovediam či
definíciám sa nemohol každý rečník zo zmieneného rezortu pochváliť
tým, že v plánovaní svojich investičných zámerov potenciál budúceho
dopytu presne odhadol a nešliapol vedľa. Na poslednom júnovom diskusnom
stretnutí práve takýto projekt prezentovala Slavomíra Tóthová zo
spoločnosti Mlyny, a.s.
Výsledky stavebného odvetvia bývajú v zimnom ročnom období spravidla
chabé – chladné počasie v strednej Európe spôsobuje takmer úplné
zastavenie stavebnej činnosti s tým, že v prvom kvartáli sa zrealizuje iba
15 percent celoročnej produkcie. Inak tomu nebolo ani v prípade stavebnej
spoločnosti Strabag, ktorá počas prvých troch mesiacov 2010 vykázala
nelichotivú 150-miliónovú stratu a 16-percentný pokles stavebnej produkcie.
Dozvuky takýchto či podobných štatistík boli v realitnom júni ešte
silné a početné.
Tuzemskému developmentu český prognostický creme de la creme
– „Zpráva o finanční stabilitě“ z ČNB – další vrásky
nejspíš nepřidělá. Ale ani mu je neubere. Pro nejbližší dva tři roky se
celá ekonomika a realitní trh musí připravit na skromnější časy.
Základním mottem posledního prognostického dokumentu ČNB je
„stabilizace“, a to ve všech parametrech a na jejich současné, nikoli
vždy ideální úrovni. Analytici centrální banky přitom nevylučují ani
příchod horších časů, sami ho ovšem považují za „málo
pravděpodobný“.
Nie tak dávno situácia na trhu s realitnými kanceláriami kulminovala.
Pretlak ponuky, pokiaľ ide o sprostredkovateľský servis v realizácii
obchodnej transakcie, bol naozaj enormný a prevyšoval dokonca vysoký počet
nehnuteľností, ktoré počas konjunktúry kolovali v obehu. Nešlo výlučne
o samotný predmet podnikania – realitky sľubovali závratnú kariéru
perspektívnym maklérom, ktorí sa po telegrafickom zaškolení mali stať
profesionálni a časom zaručene – bohatí. Voľne dostupné realitné
časopisy boli plné fotografií úspešných „terminátorov“,
pripomínajúcich mladistvé tváre z radov súdobých tínedžerov.
Administratívne centrum Nitrianskeho samosprávneho kraja, popri Bratislave
jedno z historicky najstarších mestských osídlení u nás, počtom
obyvateľstva (takmer 83-tisíc) piate najväčšie mesto na Slovensku.
A predsa tak trochu v tieni mediálneho objektívu, mimo hlavných dopravných
ťahov štátu či najžiadanejších turistických destinácií. Prečo je
postavenie Nitry takéto, ako vyzerá aktuálna stratégia rozvoja mesta
i kraja z hľadiska investičných príležitostí či rozvoja
infraštruktúry a čo originálne môže tento stále „neobjavený región“
návštevníkom ponúknuť?
Po vstupe Slovenska do Európskej únie v roku 2004 došlo k zásadnej
zmene cien realít. Narastajúca ekonomická výkonnosť štátu išla vtedy
ruka v ruke s ochotou obyvateľstva zadlžovať sa. Popri tom všetkom bola
priemerná cena nehnuteľností určených na bývanie stále relatívne
nižšia ako priemer v eurozóne. V rokoch 2004 – 2008 ju najviac
ovplyvňovali ukazovatele úzko späté s vývojom HDP, teda výkonnosti
slovenskej ekonomiky. A tú azda najvýraznejšie ovplyvňuje rozvoj
automobilovej výroby, ktorá tvorí jej najväčší podiel. Dopad globálnej
ekonomickej a finančnej krízy na mladý domáci realitný trh je preto oveľa
výraznejší než v ostatných európskych krajinách.
„Development ako špecifická forma podnikania taktiež hľadá odpovede na
niekoľko základných otázok – čo, kde, pre koho resp. komu svoj produkt
ponúknuť a z akých zdrojov ho realizovať,“ poznamenal počas diskusného
stretnutia Stavebného fóra z 31. 5. 2010 na úvod svojej prezentácie
Stanislav Líška zo spoločnosti Slovenka Resort. Ako vzápätí dodal,
špecifiká mesta Banská Bystrica predurčujú terajší stav, v ktorom
absentuje predovšetkým odpoveď na otázku „pre koho“ alebo „komu“.
Z čoho vlastne táto dosť nepriaznivá diagnóza krajského centra i celého
regiónu pramení?
„Slovensko – Malá Veľká Krajina“ – slogan, ktorým už niekoľko
rokov presviedčame zahraničie o kvalitách ponuky našej krajiny a jej
zariadení cestovného ruchu pre návštevníkov. Ešte dlhšie sa tradujú
slovné proklamácie štátu o veľmi dobrých prírodných a geografických
podmienkach na rozvoj aktívneho cestovného ruchu ako odvetvia, ktoré by mohlo
byť jedným z hlavných zdrojov tvorby hrubého domáceho produktu.
Skutočnosť ale za týmito proklamáciami výrazne zaostáva. Dokonca aj
v niekdajších tradičných a v minulosti hojne navštevovaných strediskách
cestovného ruchu.
Po osvedčenom nástroji, ktorým bol a zatiaľ zostáva „sale &
leaseback“ – predaj a spätný prenájom vlastných nehnuteľností,
absolvujú niektoré európske banky svoju rehabilitačnú procedúru prenájmom
nových kancelárskych priestorov. Takýto kurz nabrali počas postupného
zotavovania sa z krízových turbulencií. Ich aktivizácia vo vzťahu
k realitám sa stupňuje ruka v ruke s oživovaním nájomného trhu.
V rebríčku vedú európske metropoly svetového významu – Paríž a
Londýn, ale ani ČR nechce stáť v tomto ohľade bokom. Potvrdzuje to aj
štúdia poradenskej spoločnosti v odbore komerčných nehnuteľností Cushman
& Wakefield pod názvom Banking Briefing.
Minulotýždňové diskusné stretnutie usporiadateľ – internetový
časopis Stavebné fórum.sk obsahovo zameral na realitu a perspektívy
komerčných nehnuteľností. Zvolené tematické okruhy sledovali princípy
súčasnej cenotvorby v danom segmente, vrátane makroekonomických dopadov,
dopyt a stimuly pre nájomníkov kancelárskych plôch, pomer veľkosti
spotrebného trhu oproti ponuke maloobchodných priestorov a potenciál novej
výstavby v oblasti logistických a priemyselných parkov.
Architektúra a automobily majú – nech je to akokoľvek prekvapujúce
– spoločného oveľa viac, než len počiatočné písmeno. Na jednej strane
má každý automobil svoju vlastnú „architektúru“, respektíve
konštrukciu a na strane druhej prichádza na mieste samotného predaja k slovu
stavebná architektúra. Vzhľad, dizajn a priestorové dispozície autosalónov
pritom nie sú samoúčelné, musia zodpovedať charakteru a identite značky,
ktorá sa v nich predáva. Průhonické Infiniti Centrum Praha
– jeho budova a vozidlá, ktoré sa v nej ponúkajú – v tomto smere
predstavujú takmer ideálnu symbiózu.
V období, keď si developerské spoločnosti nevedia rady s predajom
dokončených bytov, znie až neuveriteľne správa, že na oživenie dopytu
niekedy postačí vymeniť ich manažment. V prípade polyfunkčného bytového
komplexu Vienna Gate medzi kúpaliskom Matador a novovzniknutým korzom
v bratislavskej Petržalke sa presne toto stalo a výsledkom je dnes rastúci
záujem o rezidenčné apartmány a byty. Konkrétne kroky a opatrenia nového
šéfstva po prevzatí vedenia spoločnosti viedli k tomu, že dopyt po
nehnuteľnostiach sa v tomto objekte takmer strojnásobil!
Budovanie logistických areálov v Bratislave a jej okolí má nepochybne
svoj základný racionálny dôvod: sídlo viacerých slovenských dcér
zahraničných spoločností a firiem a tiež blízkosť zaujímavých
zahraničných trhov a odberateľov. No veľmi podobné predpoklady má aj
metropola východu republiky – Košice so svojím okolím. Tento región má
ešte jedno plus navyše: Interport pri Košiciach, v ktorom je možné
využiť širokorozchodnú železnicu napojenú na obrovské východné trhy.
Logicky sa tak núka otázka, prečo sa doterajšie aktivity developerov a
investorov schopných a ochotných vytvárať logistické zázemie sústredili
prevažne na západ našej krajiny?
Ako je známe, spoločnosť HB Reavis Slovakia buduje svoje auparky súbežne
vo viacerých mestách. V apríli otvorila Aupark v Piešťanoch, na jeseň
tak urobí v Žiline a na budúci rok v Košiciach. Vlani dokonca expandovala
do Česka a Maďarska a nákupno-zábavné centrá pod touto značkou bude mať
aj v Brne, Ostrave a v Hradci Králové. V Bratislave už tento developer
stihol postaviť Aupark, Apollo Business Center I a II, City Business Center
I-II. V jeho investičnom pláne, ktorý len v SR a ČR dosahuje poldruha
miliardy eur, dominuje multifunkčné Twin City a kancelársky komplex
CBC III-V.
